דמי מפתח

מהם דמי מפתח?

ההגדרה למונח "דמי מפתח" מצויה בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר: "כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר, או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה במושכר לפי חוק זה-ואין נפקא מינה מתי שולמו".

כפי שניתן להבחין, ההגדרה רחבה מאוד ואינה ברורה דיה.

במקרה הרגיל והמצוי, דמי מפתח הינם תמורה המשולמת עבור קבלת זכות הדיירות המוגנת. דייר מוגן רשאי לפי החוק להציע את זכותו במושכר למכירה. במקרה שיימצא קונה אזי על הדייר המוגן (שייקרא לצורך העסקה "דייר יוצא") לערוך תצהירים שייחתמו על ידו ועל ידי הקונה (שייקרא לצורך העסקה "דייר נכנס").

מטרת התצהירים להעמיד את בעל הבית על דבר קיומה של ההסכמה על עסקה בין הדייר היוצא לדייר הנכנס ולאפשר לו להגיב (ראו בהרחבה כאן – חילופי דיירים ורכישת דירה בדמי מפתח).

דוגמה להמחשה: שמעון הוא דייר מוגן בדירה ששוויה (כפנויה) בשוק החופשי – 1 מליון ₪. שמעון מעוניין למכור את זכותו. דוד מעוניין לקנות את זכות הדיירות המוגנת משמעון. הצדדים מסכימים כי דוד ישלם לשמעון, תמורת זכות הדיירות המוגנת, דמי מפתח בסך של 500,000 ₪.

ככל שהעסקה תצא אל הפועל ישלם דוד תמורת זכות הדיירות המוגנת דמי מפתח בסך 500,000 ש"ח שבהם יחלקו שמעון ובעל הבית (אופן החלוקה יפורט בהמשך). בתמורה יקבל דוד זכות להתגורר במושכר לכל ימי חייו וזאת בתנאי שיעמוד בחובותיו לפי חוק הגת הדייר.

דוד, הדייר המוגן החדש, ישלם לבעל הבית, בנוסף לדמי המפתח, דמי שכירות תקופתיים מוגנים בדומה למה ששילם קודמו.

האם ביצוע שיפוצים על ידי שוכר ייחשב כדמי מפתח?

כפי שראינו לעיל, ההגדרה של המונח דמי מפתח רחבה וכוללת כל תמורה שאינה דמי שכירות. אין כל מניעה שהתמורה תשולם שלא באמצעות כסף. שוכרים שביצעו שיפוצים בדירה ששכרו טענו לא פעם כי השיפוץ שביצעו במושכר, על חשבונם, כמוהו כתשלום דמי מפתח.

לכאורה, אכן מדובר בתמורה שנתן השוכר שאינה דמי שכירות, אולם בפסקי דין רבים נקבע כי שיפוצים ייחשבו כתשלום דמי מפתח רק כאשר בעל הבית הסכים שאכן כך ייחשבו. בעל הבית שהסכים לשיפוץ על ידי שוכר לא ייחשב כמסכים, בעל כורחו, שהשיפוצים ייחשבו דמי מפתח שהרי אם כך יהיה – תיווצר דיירות מוגנת שלא מדעת וזוהי פגיעה קשה מאוד בקניינו של הבעלים.

קיימים מקרים שבהם עומד להשכרה נכס שאינו ראוי לשימוש ובהסכמת הצדדים משפץ השוכר את הנכס בתמורה לאי תשלום דמי שכירות לתקופה מסוימת. במקרה כזה ייחשב השיפוץ לתמורה שכמוה כדמי שכירות ועל כן לא תוכר כתשלום דמי מפתח.

איך מחשבים את גובה דמי המפתח?

החוק אינו קובע דבר לגבי אופן חישוב גובהם של דמי המפתח. צדדים לעסקה שבה נמכרת זכות דיירות מוגנת יכולים להסכים על גובה דמי המפתח ככל שיחפצו. בהעדר הסכמה ניתן לבצע שמאות בדבר גובה דמי המפתח.

השמאות מבטאת את השווי הכלכלי המגולם בזכויות הדייר המוגן: ההגנה מפני פינוי ותשלום דמי שכירות מוגנים. השומה עשויה להיות מושפעת מגורמים שונים כגון: דמי שכירות ראויים באזור בו מצוי המושכר, גיל הבנין, צפי לביטול חוק הגנת הדייר, מספר הדיירים המוגנים במושכר, גילם של הדיירים שבמושכר, סיווגה של זכות הדיירות המוגנת (זכות מקורית או זכות נגזרת), מגורים של בני משפחה יחד עם הדייר המוגן ומידת הפוטנציאל שבני משפחה אלה יוכלו להפוך בעצמם לדיירים מוגנים לאחר פטירת הדייר המקורי.

גובה דמי המפתח השכיחים הנו 55-60% משווי הבעלות בנכס (כפנוי).

אופן חלוקת דמי המפתח בין בעל הבית לדייר היוצא

כפי שנאמר לעיל, במקרה של עסקה בין דייר יוצא לדייר נכנס, ישלם הדייר הנכנס דמי מפתח שבהם יחלקו הדייר היוצא ובעל הבית. בחוק נקבע מנגנון חלוקה שמושפע משלושה קריטריונים: האחד – משך תקופת ההחזקה של הדייר היוצא במושכר, השני – מועד תחילת ההחזקה, והשלישי – האם שילם הדייר היוצא דמי מפתח לבעל הבית.

במקרה שהדייר היוצא שילם דמי מפתח לבעל הבית חלקו של הדייר היוצא בדמי המפתח יהיה כמפורט בטבלה הבאה (היתרה תשולם לבעל הבית):

מועד כניסת הדייר היוצא למושכר תקופת החזקה בנכס חלקו של הדייר היוצא בדמי המפתח
לפני 14.08.1958 לא רלוונטי 2/3
לאחר 14.08.1958 עד שנה 85%
לאחר 14.08.1958 בין שנה לשנתיים 75%
לאחר 14.08.1958 בין שנתיים ל-5 שנים 2/3
לאחר 14.08.1958 יותר מ-5 שנים 60%
הדפס דף זה הדפס דף זה
הפוסט הזה פורסם בקטגוריה דיירים מוגנים, דמי מפתח ושכירות, כללי.‏ קישור ישיר לפוסט.

התגובות סגורות.