שאלות נפוצות – מקרקעין – תכנון ובניה

שאלה: עומדים ליד הבניין בו אני גר בנין רב קומות. כיצד אני יכול לדעת האמ אני זכאי לפיצוי , ואם כן מה עלי לעשות?

תשובה: קודם כל צריך לבדוק אם עברו 3 שנים מיום שאושרה התכנית בעיריה. אם עברו – יש התיישנות.

שאלה: בעל מגרש בנה בנין על מגרשו. רשם תקנון לבית המשותף.התקנון מפליג בזכויות לטובת בעל הבית ומקפח מאוד את יתר הדיירים. כשנרשם התקנון ,עדין הבינין לא היה מאוכלס. אף אחד מהדיירים הנוכחיים לא חתום על התקנון ,או הסכים לתנאים המקפחים. אביא דוגמאות: 1.רק רוכשי דירה מסוימת יהיו רשאים לבנות על הגג. 2. יתר הדיירים לא יוכלו להתנגד לבניה על הגג מסיבות של רעש,לכלוך… 3. אם ינתנו אחוזי בניה, רק בעלי דירה זאת, יוכלו לנצל אותם. שאלותי: 1.האם תקנון כזה "תופס" ? 2. האם אפשר לשנות את התקנון ואיך ?

שאלה: על וילה בבנה ביתך יש לי 197 מ"ר בנוי כולל חדר בגודל 27 מ"ר על הגג.כעת אני רוצה לבנות על הגג עוד 7מ"ר וכן שתי פרגולות של 16 מ"ר ועוד אחת של 6מ"ר.האם אני עדין באחוזי בניה מותרים. תודה

תשובה: אם אני מבין נכון אתה רכשת דירה מהיזם. התשובה לשאלה טמונה בנוסח הסכם הרכישה. אם במסגרת ההסכם נכתב שהיזם שומר לעצמו את כל זכויות הבניה וצוין נושא אי ההתנגדות לבניה אז לכאורה הוא מכוסה. תקנון ניתן לשינוי. הרוב הדרוש משתנה בהתאם לשינוי המבוקש.

שאלה: להורים שלי יש דירת גג (הגג כולל חדר שלהם). אני מעוניין לדעת האם אני צריך אישורי בנייה במידה ואני אהיה מעוניין להרכיב / לבנות שם יורט (סוג של אוהל מונגולי) למטרת מגורים (כולל צנרת מיים, ביוב, חשמל, מטבח, שירותים וכ"ו). האם אני צריך היתרי בניה בשביל מבנה מסוג זה ? אישור בניה מהעירייה. בעיקרון, היורט הוא מבנה שבונים תוך יום. הרצפה בנוייה מבטון או עץ ו"הקירות" עם מבד שמקיף מסגרת עץ. ניתן לבנות ביורט שירותים, מטבח, חשמל וצנרת מיים וכן לחלק לאזורים ע"י קירות גבס.

תשובה: קרא את סעיף 145 לחוק התכנון והבניה. שם כתוב  באופן כללי לאיזה עבודות נדרש היתר.

שאלה: קיבלנו הודעה ודרישה לתשלום היטל סלילה בו מודיעים לנו כי החל מחודש 02/11 החלו בעבודות סלילה ברחוב שלנו רח" ****. 1301 מ"ר X 110 ש"ח/מ"ר 143,110 ש"ח 570 מ"ר שטח הבניין X 110 ש"ח 62,700 סה"כ לתשלום: 205,800 ש"ח עד סוף מרץ 2011 עלינו לשלם.

תשובה: משרדינו מטפל בהפחתות היטלים לפי שיטת חיוב באחוזים מסכום ההיטל שנחסך.

במקרה זה ניתן לטפל לפי חיוב בסך של 30% מגובה ההיטל שייחסך.

שאלה: ברצוני לרכוש דירה בת 4 וחצי חדרים ויש עוד כניסה נוספת לגג של אותה דירה שהגג הוא ריק בלי כלום…. וברצוני לדעת היתי רוצה לבנות על הגג 2 חדרים בת 40 ס"מ שכוללת מטבח ושירותים … האם ברשותי לעשות זאת? אם צריך אישור מיוחד בשביל זה? אם זה חוקי? איך אפשר לברר את כל?

תשובה: ניתן לברר את זכויות הבניה במחלקת ההנדסה בעיריה.

שאלה: הוריי גרים באזור המרכז בבנין משותף, ישנו יזם המעוניין לקנות את דירתם על מנת לבנות בנינים באותו אזור,האם ניתן חוקית לאלץ את הורי למכור את דירתם במידה ורוב השכנים מכרו את דירתם?

תשובה: לא ניתן להכריח אותם אלא אם כן היוזמה היא של רשות ציבורית כגון הפקעה.

שאלה: עומדים ליד הבניין בו אני גר בנין רב קומות. כיצד אני יכול לדעת האמ אני זכאי לפיצוי , ואם כן מה עלי לעשות?

תשובה: קודם כל צריך לבדוק אם עברו 3 שנים מיום שאושרה התכנית בעיריה. אם עברו – יש התיישנות.

שאלה: אני תושב בישוב קהילתי כחל. לאחרונה הוכנה לישוב תכנית תב"ע להרחבה, ובהזדמנות זו נעשה שינוי בשטחים שרובם בנויים. נעשה שינוי במיקום של דרך. והמגרשים הסמוכים לדרך הוזזו, הדבר נעשה ללא לידע את הדיירים שלכולם היה הסכם עם המנהל על המגרש שלהם. במקרים אחדים המנהל חתם הסכם עם דיירים חדשים על שטח שחלקו נכלל לפי התב"ע הקודמת במגרשים קיימים. במקרים אחרים הזזת הדרך התקרבות הדרך למבנים קיימים למרות שנבנו בהתאם לחוק בקו הבנין שהיה בתוקף בתכנית הקודמת. התכנית כבר בתוקף. מה ניתן לעשות משפטית כדי להחזיר את הגלגל לאחור ואיך מונעים מהדיירים שעוד לא בנו לבנות על חלק מהמגרשים הבנויים.

תשובה: תפורסם בהמשך

שאלה: אנחנו 12 דיירים ש-8 מהם 66% הגישו לעיריה באמצעות אדריכל בקשה לשינוי תב"ע נקודתי שאלה איך ניתן ולמי ניתן להגיש התנגדות האם 66% זה לפני החוק או צריך 75%?

תשובה: תפורסם בהמשך

שאלה: ברצוני לשאול שאלה בנושא התבע האם בעניין של פינוי בינוי אכן עובדים על תבע חדשה המדברת על 180% היתר בנייה במקום 120% כיום ואם כן מתי ע"פ ההערכות תבע זו אכן תיכנס לתוקף.

תשובה: תפורסם בהמשך

שאלה: אני גר בבית פרטי שכן שגר לצידי בנה תוספת בניה לא חוקית ולא סיים את הבניה. למרות כל פניותנו לעריה ולועדה המקומית לא נעשה כלום . והמקום נראה כמו בית באחד ממחנות הפלטים בשטחים . בועדה המקומית נאמר לנו שהם לא יכולים לעשות כלום (כי הם לא רוצים להתעמת איתם)כיום המצב נראה נורא . שאלתי היא: האם אפשר לתבוע את הועדה על ירידת ערך הבית . אני בטוח שאם ארצה למכור את ביתי אף אחד לא ירצה לקנות אותו .

תשובה: ניתן לתבוע הן באמצעות פניה לרשויות והן בתביעה ישירה נגד השכן.

שאלה: אני מתגורר בבניין מגורים במרכז תל אביב, בן 13 קומות ו-50 דירות שנמצא בשיפוצים כבר שנה, ואנחנו רק בחצי. לפני שבוע ימים קיבלנו הודעה בדבר פירוק ארובת מנגנון החימום המרכזי (מים חמים 24 שעות) של הבניין לאור סיבי האסבסט שנתגלו בה. בהודעה מטעם הקבלן המבצע נמסר כי במשך 3 ימים יופסקו המים החמים הואיל והמנגנון לא יכול לפעול ללא הארובה. מאז חלף שבוע ועדיין אין תחזית להחזרת הארובה (לאחר הטיפול בה) ו\או התקנת ארובה חדשה לשם החזרת המים החמים לבניין. מידת הסבל ואי הנוחות ברורה. אינני מפונק ואני מבין את האילוצים ולכן סבלתי בשקט את שלושת הימים שהוגדרו בתחילה, פלוס עוד יום-יומיים נוספים (הואיל ואנחנו בישראל, ועמידה בזמנים היא בגדר המלצה בלבד). אך עוגמת הנפש הופכת בלתי נסבלת בלשון המעטה, כמו כן עולה גם סכנה בריאותית במקלחות קפואות בימים קרים אילו.

תשובה: בטווח המיידי הפתרון אינו במישור המשפטי אלא ברמה האופרטיבית (תיקון הארובה). לאחר מכן ניתן לדרוש פיצוי על עוגמת נפש.

שאלה: אני תושב בישוב קהילתי כחל. לאחרונה הוכנה לישוב תכנית תב"ע להרחבה, ובהזדמנות זו נעשה שינוי בשטחים שרובם בנויים. נעשה שינוי במיקום של דרך. והמגרשים הסמוכים לדרך הוזזו, הדבר נעשה ללא לידע את הדיירים שלכולם היה הסכם עם המנהל על המגרש שלהם. במקרים אחדים המנהל חתם הסכם עם דיירים חדשים על שטח שחלקו נכלל לפי התב"ע הקודמת במגרשים קיימים. במקרים אחרים הזזת הדרך התקרבות הדרך למבנים קיימים למרות שנבנו בהתאם לחוק בקו הבנין שהיה בתוקף בתכנית הקודמת. התכנית כבר בתוקף. מה ניתן לעשות משפטית כדי להחזיר את הגלגל לאחור ואיך מונעים מהדיירים שעוד לא בנו לבנות על חלק מהמגרשים הבנויים.

תשובה: תפורסם בהמשך

שאלה: מתי חלה על התושב חובת התשלום בגין היטל כביש ומדרכה? האם במועד הגשת הבקשה להיתר בנייה או תוספת בנייה או במועד סלילת הכביש או המדרכה?

תשובה: תפורסם בהמשך

שאלה: שלחתי שאלה בתאיך 10/11 אני דיירת בדמי מפתח בתל-אביב מתגוררת עם משפחתי 27 שנה בדירתי הנמצאת בבניין לשימור שנרכש על ידי חברת נדלן גדולה (כריש נדלן רציני), הם עוברים על החוק במהלך עבודות השיפוץ הנעשות בבניין בדברים מהותיים, הורסים קירות ללא היתר, עובדים עם קבלן לא מורשה. העירייה לא אוכפת את החוק נוהגת לכאורה שלא בתום לב בצורה מובהקת ובולטת , רוצים לפנות אותנו ללא חלופה מתאימה, משתמשים בשיפוצים שנעשים בזמן שאני מתגוררת בבניין כאילו שאיננו קיימים, (יש לנו דו"ח של מהנדס שמסוכן להמשיך את השיפוצים בצורה שהם נעשים על ידי קבלן לא רשום בפנקס הקבלנים והורידו קורות פנימיים בבית של 80 שנה שאין לו יסודות) ברצוני להפעיל את הסייג לפני החוק ולהישאר בדירתי. שתי שאלות:

1. איך אוכפים על העירייה להוציא לו צו הפסקת עבודה (בוועדת התנגדויות, מבקרת העירייה ציינה בצורה מפורשת שהוא עבר על החוק) ולבטל לו את ההיתר , מופיע לפי החוק שבעבירה מהסוג הזה רואים זאת כאילו בטל ההיתר) מה האמצעים החוקיים העומדים לרשותי במסגרת חוסר התום לב לכאורה הקיים בעירייה על ידי מנהל מחלקת שימור.

2. איך מפעילים בצורה הכי יעילה את הסייג בחוק הגנת הדייר המאפשר לחזור לדירה לאחר השיפוץ. והאם לדעתכם תקדימים בנושא. הבעלים כריש נדלן מעוניין להפקיע את זכויותי לגור בדירה לכל חיי מהסיבה היחידה בצע כסף ממילא אסור לו להוריד קירות חיצוניים של הדירה ו/או לעשות שינוי כלשהו. הוא בעצם מחזיר הבניין לקדמותו.

תשובה: תפורסם בהמשך

שאלה: אני יזמית בעצמי- בתחומים מגוונים -בעיקר תפירת תכניות בין המגזר העיסקי לבין מוסדות הממלכה (הקורסת…) ועבדתי שנים בחברה למתנסים.

תשובה: תפורסם בהמשך

שאלה: בקשה להתר הרחבה בקומה 1 שהשכן בקומת קרקע מתנגד. לפי הוראות התב"ע לא תהיה בניה בדילוג קומה ,בוצע פרסום להקלה מהוראות התב"ע.השכן בקומת הקרקע בנה ללא רישיון התנהל נגדו הליך פלילי וכרגע אין צו הריסה ,השכן בקומת קרקע מתנגד בטענה שזה לא תואם את התב"ע שאושרה שזה נכון לכן בוצע פרסום להקלה כמו"כ טוען להסתרת השמש והנוף יש לציין שגם הוא יכול לבנות עפ"י תב"ע מאושרת פי 2 מהשטח בקומה ראשונה מה הסיכויים שטענותיו יתקבלו ?

תשובה: תפורסם בהמשך

שאלה: היום בבוקר הוועדה לתכנון ובניה תלתה שלט ובו היא מתירה לדייר שגר בקומה אחרונה שהגג בבעלותו ,שבעבר התירה לו לבנות 23 מ"ר ,מתירה לו לבנות כעט 114 מ"ר ומוסיפה לבנין בן 24 דירות דירה נוספת. כמו כן נאמר בשלט שיעוד הקרקע הופך מדרגה ג לדרגה א מה הפרוש .האם יש לי כדייר סכוי להתנגד לכך זה הולך להבנות מתחת לדירתי .

תשובה: תפורסם בהמשך

שאלה: עומדת נגדי חריגת בניה שהיא מתבטאת בחלוקה הפנימית של הבית,כיצד ניתן להתמודד עם זה ולקבל אישור להעברת הזכויות בנכס,?

תשובה: תפורסם בהמשך

שאלה: שיניתי ססטוס של מחסנים / חניות למשרדים , עשיתי שינוי ת.ב.ע שאושרה על ידי הוועדה המחוזית, הגשתי לוועדה המקומית בקשה לקבלת הייתה בניה ואני נמצא בסוף התהליך שאושר על ידי הוועדה ובעוד זמן קצר הקבל את היתר הבניה סופית , בבניין בו מצויין הנכס יש עוד 3 דיירים נוספים , הבית רשום כבית משותף , המחסנים שהפכו למשרדים הינם 2 ת"ח ויש עוד 3 ת"ח השייכים ליתר הדיירים בבניין המהווים 3 יחידות דיור סכ"ה , ישנו סיכסוך ארוך ומתמשך ביני לבין דייר הבניין שעמד למבחן בעת התנגדותם לתכנית בוועדה המוחוזית והמקומית ובשני המקרים כולל בוועדת ערר דחו את טענות הדייירם ואישירו את התכנית סופית , שאלתי : אני מעוניין מייד עם קבלת ההייתר לפעול ולבצע תיקון רישום הבית המשותף ולרשות את המחסנים שמשרדים בלשכת הרישום למקרקעין , היות ויש לי סכסוך עם יתר הדיירים בבניין הו כבר הודיעו לי כי הם יתנגדו לשינוי הרישום , וזאת בטענה כי נעשתה תוספת של 8 מ"ר על הרכוש המשותף של הבניין , בעוד שעשיתי את ה.ת.ב.ע נתבקשתי על ידי הוועדה להגיש תכנית בהיינף אחד שזיכתה את כל הדיירים בבניין לתוספת בניה של 35 מ"ר לכל דירה . השאלה – מה קורה אם אני מגיש את הבקשה לרשם הבים המשותפים מבלי לצרף את הסכמת יתר הדיירים שלא רוצים לחתום ? האם ניתן לתקן את הרישום בלעדיהם ? איזה עילה מצידם יכולה שלא לאפשר לי לבצע את התיקון ? האם במקרה זה אני יכול לחייב אותם על אישור תכנית המאפשרת לדירתם 35 מ"ר נוספים רבבה יותר ממה שאני מימשתי 8 מ"ר סכ"ה ?

תשובה: תפורסם בהמשך

שאלה: יש לי 2 דירות קטנות וברצוני לאחד אותם בבנית מדרגות שמקשר אותם מה עלי לעשות במובן משפטי. ומתי?

תשובה: תפורסם בהמשך

שאלה: יש לי שאלה, האם הנושאים: שימוש חורג, הקלה וסטייה ניכרת הם חלק מהנושא של זכויות בנייה? 

תשובה: תפורסם בהמשך

שאלה: ברישומי הטאבו רשום כשטח הדירה שלי הינו 34 מטר, עם השנים נעשו תוספות בנייה עם היתר כך ששטח הדירה כיום הינו 90 מטר אך בטאבו עדיין רשום 34 מטר . מה עליי לעשות כדי לשנות את הרישום בטאבו באופן שיופיע השטח הנוכחי של הדירה. אודה על תשובה מהירה.

תשובה: ניתן להגיש בטאבו בקשה לתיקון צו הבית המשותף.

שאלה: על וילה בבנה ביתך יש לי 197 מ"ר בנוי כולל חדר בגודל 27 מ"ר על הגג.כעת אני רוצה לבנות על הגג עוד 7מ"ר וכן שתי פרגולות של 16 מ"ר ועוד אחת של 6מ"ר.האם אני עדין באחוזי בניה מותרים?

תשובה: דבר עם המועצה האזורית/מקומית.

שאלה: שלום ! האם ניתן להעמיד ולגור במבנה לא קבוע על קרקע שמוגדרת חקלאית ? תודה.

תשובה: שאלתך מחייבת עיון בתקדימים.

שאלה: אני תושב בישוב קהילתי . לאחרונה הוכנה לישוב תכנית תב"ע להרחבה, ובהזדמנות זו נעשה שינוי בשטחים שרובם בנויים. נעשה שינוי במיקום של דרך. והמגרשים הסמוכים לדרך הוזזו, הדבר נעשה ללא לידע את הדיירים שלכולם היה הסכם עם המנהל על המגרש שלהם. במקרים אחדים המנהל חתם הסכם עם דיירים חדשים על שטח שחלקו נכלל לפי התב"ע הקודמת במגרשים קיימים. במקרים אחרים הזזת הדרך התקרבות הדרך למבנים קיימים למרות שנבנו בהתאם לחוק בקו הבנין שהיה בתוקף בתכנית הקודמת. התכנית כבר בתוקף. מה ניתן לעשות משפטית כדי להחזיר את הגלגל לאחור ואיך מונעים מהדיירים שעוד לא בנו לבנות על חלק מהמגרשים הבנויים.

תשובה: קשה לי התייחס לשאלתך ללא בדיקת כל המסמכים הרלבנטיים. ברור שאם אכן שונו שטחים של חוכרים שלהם חוזי חכירה עם מנהל מקרקעי ישראל יש לטפל בכך ללא דיחוי.

שאלה: שלום,  אני מתעניין בתחום הנדלן בקטגורית בנייה . אני מעוניין בעצתך על מנת לדעת איך להתחיל ולהתקדם בנושא, תודה מראש.

תשובה: אשמח לסייע.

שאלה: לפני כ- 50 שנה הורי רכשו בית דו משפחתי על שטח של כ- 700 מ"ר בנוי לכל דייר כ-50 מ"ר לפני כ- 20 שנה בנה השכן על החלק שלו יחידה נוספת נפרדת. בשנים האחרונות החל רישום בטאבו ושילמנו היוון כאשר ביקשנו לרשום את הדירה בטאבו קיבלנו מכתב מהמנהל בנוסח: "מבדיקת הפיקוח עולה כי בשטח קיימות 3 יח"ד. חלקן נבנו ללא היתר. אבקש להמציא לנו תוכנית בניה בשטח הכוללת חותמת ועדה מקומית." שאלתי על כן במידה ואין את המסמכים המבוקשים על יד המנהל מה מעמדנו/מצבנו במקרה זה ומה עלינו לעשות על מנת במקרה זה. וכיצד אפשר להפריד את הטיפול בטאבו בין 2 הדירות? 

תשובה: על מנת להפריד את הבתים זה מזה יש לרשום את הבניין כבית משותף.

שאלה: שלום ברשות משפחתי מגרש של דונם בבעלות פרטית במושבה גן-יבנה. ברצוננו לחלקו ל-3 חלקות בכדי לבנות 3 יחידות דיור. מבקש לקבל פרטים לגבי התהליך: מול מי ? האם ישנו גורם מומלץ/שיכול לבצע התהליך מתחילתו עד סופו ? כמה זמן אמור לקחת ? האם ניתן לתכנן יחידות הדיור במקביל לתהליך או שחייבים לחכות לסיומו ? עלות משוערכת ?

תשובה: ראשית יש לבצע בדיקת היתכנות בעיריה/ועדה מקומית לתכנון ובניה (לרבות בדיקת שטח מגרש מינימלי). יש לקבל אישור הועדה וכן אישור המודד המחוזי, אחר כך עושים תכנית חלוקה לצרכי רישום (מודד)את התכנית המאושרת רושמים בטאבו.

התהליך אורך 7-8 חדשים

לגבי מועד התחלת התכנון יש להיוועץ באדריכל

המחיר סביב 10,000 ₪

שאלה: לאחרונה שיפצתי את ביתי והוספתי קומה נוספת לבית הפרטי שבו אנו גרים. תכניות הבנייה אושרו בוועדה המחוזית והכל בוצע כחוק.כתוצאה מהוספת הקומה השנייה נחסם דוד השמש של השכנים הצמודים (קיר משותף, דו משפחתי)כמעט לחלוטין. האם חלה עלי איזושהי אחריות לפתרון הבעיה? חשוב לציין שהשכן אישר וחתם על תוכניות הבנייה כנדרש. תודה!

תשובה: תלוי במקרה הספציפי. בדרך כלל אין אחריות.

שאלה: שלום רב אנו עומדים לרכוש דירה של שני חדרים וברצוננו לברר לגבי זכויות בניה בדירה (הוספת חדר). יש לציין שהדירה בקומה שניה על עמודים. לשכן בקומה הראשונה אין אינטרס לבנות גם כן. שאלתנו היא: למי פונים? מהי הפרוצדורה? האם ניתן לברר זכויות בניה עוד לפני הרכישה? תודה .

תשובה: ניתן לברר את זכויות הבניה במחלקת ההנדסה בעירייה.

שאלה: שכן בנה ועדיין בונה קומה על גג ללא אישור .הקומה מפריעה ומורידה את ערך הדירות הסמוכות מה ניתן לעשות? הוא ממשיך לבנות למרות פנייה של העיריה אליו. באיזה שלב נמיתן להוציא צו מניעה וצו הריסה ?

תשובה: יש לבדוק מספר דרכי פעולה :

תביעה בגין שימוש ברכוש משותף

תביעה בגין פעולה בניגוד לתקנון הבית המשותף

תביעה בגין מטרד

צו מניעה ניתן להוציא בכל שלב

צו הריסה יוצא מהעיריה או על ידי בית המשפט.

שאלה:שלום רב, רציתי לברר, בקניית מגרש לצורך מגורים, ע"פ החוק, תוך כמה זמן עלי "להעמיד" בית ראוי למגורים? אני יודעת שישנם שלבי בניה שונים (שלד וכד") השאלה נובעת בהנחה שלאחר רכישת המגרש, יהיה קשה לעמוד בעלות הבנייה והמטרה היא להתקדם לאט בהתאם להכנסות שיהיו לנו בעתיד ובצורה מבוקרת ולכן במידה ונרצה לעשות הפסקה בבניה, האם זה אפשרי מבחינה חוקית או שיחייבו אותי לסיים את הבנייה תוך זמן מסויים? תודה

תשובה: שאלתך אינה ברורה. על איזה חוק את שואלת ?

שאלה: ברשותכם יש לי שתי שאלות. 1., באיזה מרחק אפשר/צריך לשתול עץ מחומת בית פרטי. העץ על מדרכה שרוחבה 2 מ" ומרחק העץ מהחומה 95 ס"מ, האם זה חוקי? 2.האם מותר לאותו עץ לעבור את גובה הבית שהוא בן שתי קומות וענפיו גולשים לגינה.

תשובה: שאלתך מצריכה בדיקה בספרות מקצועית .

שאלה:  כבוד העורך הנדון ברצוני לדעת כמה פרטים שאיני בקיאה בהם ואשמח אם תעזור לי , אני גרה בת"א בבניין 4 קומות כאשר אני גרה בדירה בקומה אחרונה, וברצוני לבנות עוד חדר על הגג , נכון להיום זאת דירה בת 3 חדרים, השאלות שלי הם מה השלבים ולאן אני צריכה לפנות בכדי להתחיל ליישם את זה, לאן צריך לפנות בכדי לקבל רישיון ומהם השלבים, כמה אחוזים אני יכולה לבנות מתוך 100% של הדירה, וכמובן אם יש לך לייעץ לי לאן אפשר לפנות בכדי לקבל התעת מחיר סביר לבנייה +שיפוץ אודה לך אם תעזור .

תשובה: בנית חדר על הגג נחשבת כהרחבת דירה לצורך חוק המקרקעין.

ראשית יש לבדוק את זכויות הבניה במח' ההנדסה בעיריה – כמה מותר לבנות, כמה צריך להתרחק מקונטור הבית וכיו"ב.

לאחר מכן יש לבדוק למי שייך הגג ולמי שייכות זכויות הבניה – האם הן שייכות לדירה מסויימת או לכל הדירות בבנין בשותפות.

אם זכויות הבניה שייכות לכל הדיירים יש לקבל הסכמה של 75% מהדירות. ייתכן שהם ידרשו כסף או דרישות אחרות תמורת הסכמתם.

לאחר הסדרת העניינים המשפטיים ניתן להגיש בקשה להיתר בניה.

שאלה: שלום לכם אני בשלבים ראשונים בבניה חדשה על חצי דונם בית של 161 מטר הקבלן שלי אומר שהבית שלי נמוך מהכביש ואני צריך לעלות את הבית ב 12 ס"מ מגובה 0.00 לפי התוכניות הבית שלי בגובה של שישה מטר ולפי הקבלן יש לי אפשרות חוקית להעלות את הבית ב 12 ס"מ שזה 2 אחוז האם זה נכון ?

תשובה: זו לא שאלה משפטית.

שאלה: שלום, אני ממושב הדר עם בעמק חפר. אני מעוניין לבנות תוספת לבית , ללא חריגה מהגבולות והגבהים המאושרים. ביקשתי ממנהל מקרקעי ישראל (אדמת מנהל מהוונת) לדעת מה המחיר שיעלה לי למ"ר מעבר למ"ר ששולם עליו בזמן הרכישה המקורית(100 מ"ר) . למרות כל המאמצים והבקשות המנהל מתחמק מתשובה לעניין. שילמתי להם עבור שמאי – לא הגיע. שילמתי עבור "מידע מוקדם"-לא מסרו (גם אחרי 8 חודשים) טענתם היא שנהוג שהחוכר יגיש תוכניות תוספת ולאחר מכן הם יודיעו לו על עלות התשלום. אני מעוניין לדעת כמה עולה לי לפני שאני מכין תוכניות. אני לא רוצה לחרוג מהתקציב שהכנתי לתוספת בניה זו , ומצד שני אני מעוניין לנצל את כל התקציב למטרה זו. האם עלי להכין תוכנית ל100 מ"ר תוספת ולאחר שיתברר לי גובה התשלום גבוה מהתקציבי ללכת ולהכין תוכנית ל50 מ"ר – ואז יתברר לי כי התשלום נמוך מהתקציב… מדוע לא מפרסם המנהל טבלת מחירי בניה ע"פ אזורים (גם השמאי שצריך לחשב את מחיר התוספת בסה"כ בודק בטבלה שלפניו) ע"מ לאפשר לציבור לדעת? ישנה טבלה מסויימת באתר המנהל עם סכומים, אך במנהל טענו כי היא לא מעודכנת ואין להסתמך עליה. אודה לכם מראש על תשובה למכתבי.

תשובה: אני מציע שתתייעץ עם שמאים שפועלים באזור שלך. אני מניח שהם יידעו פחות או יותר את העלויות הצפויות.

שאלה: לכל הקשור בדבר שלום אני מעוניין לשאול שאלה על בניית חומה מפרידה ביני לבין שכני . אשמח לשמוע מכם.

תשובה: תפורסם בהמשך.

שאלה: ברשתנו מגרש לבניה בישוב בנימינה, הגשנו תוכניות אשר אושרו במועצה ובכלל זה מהנדס המועצעה חתם עליהן. כאשר החומר עם התוכניות עברו לקבלת היתר בניה בועדה המחוזית ובמקרה זה היושבת בזכרון יעקב ושמה ועדה השומרון משום מה הכל נתקע, זה למעלה מ7 חודשים בכל פעם שהוועדה מתכנסת מוצאים ליקוי נוסף, ברצוני לעדכן כי אגרת בניה שולמו למועצה מעל 33000 שח זה למעלה מ4 חודשים כשה בפועל אין לנו היתר בניה .שאלה ראשונה: כמה זמן ניתן לעכב היתר בניה ממועד הבקשה האים המחוקק הקציב זמן לעניין? שאלה שניה האים ניתן לדרוש חזרה את אגרת הרישון מהמועצה שכן הכסף ישן אצלם ואין היתר בניה. מיותר לעדכן כאן שאנו מכרנו בית ע"מ לבנות חיים בשכר חודשי והוצאות הדיור אינם ידועים בנוסף השקעת הכסף כפי שיעצו לנו נותר במטח וגם שם יש הפסד גדול מעבר לעוגמת נפש הנגרמים לנו אשמח באים תתן לנו את דעתך בנושא .

תשובה: תפורסם בהמשך.

שאלה: שלום רב 1.הייתי רוצה לדעת האם כשאני קונה חלקת אדמה פרטית שלי לבנייה האם אני מחוייב לבנות בה תוך זמן קצוב או אני יכול להישאר עם החלקה בלי לבנות לכמה זמן שארצה? 2. כיצד נקראת ההלוואה שניתנת לקניית קרקעות לבנייה ? 3. במידה וקניתי דונם של אדמה האם אפשר להתחלק בה עם עוד אדם חצי בחצי על מנת להקל על סכום הרכישה,האם קיימות הגבלות מסויימות בעניין? 

תשובה:

. אין חובה לבנות תוך זמן קצוב.

2. יש מספר סוגים של הלוואה לקניית קרקעות לבנייה.

3. אפשר לקנות קרקע בשותפות עם אדם נוסף.

שאלה: חברי רכש בית בבניה טורית , עם כניסתו לבית שיפץ אותו וקבע גדר אבן באותו מקום שסומן קודם לכן ע"י הקבלן או הדיירים הראשונים באמצעות פס בטון, וגדר מתכת שהייתה קבועה קודם לכן, מן הראוי לציין שהקיר בחצר זהה בקו הגבול ליתר חצרות הבתים. פקח שהגיע למקום קבע כי יש חריגה של30 ס"מ מעבר לגבול שנקבע. יתר השכנים לא קיבלו כל התראה בעניין, בחזית הגדר ישנה גינה ציבורית והעצים ןהשיחים ניטעו מחוץ לגדר אבן מרחק של בין 15-30 ס"מלפני שנים רבות , חברי קיבל התראה להריסת הגדר תוך 30 יום יום, מה עליו לעשות? אודה על תשובתך .

תשובה: ראשית יש לבדוק עובדתית אם העיריה צודקת. באם חברך אכן לא ביצע חריגה ניתן לפנות לבית המשפט.

שאלה: רכשתי מגרש  שנת 1994 ובניתי עליו קוטג" ב- 1995 . על מנת להון את הנכס ל49 שנים נוספות במנהל אני זקוק לאישור ועדת בנין ערים של העיריה , לטאבו. אציין כי על פי התב"ע שהומצא לי בשנת 1995 אין לי חריגות (הנוסחה 42% משטח המגרש). היום לא ידוע לי האם האחוז המותר לבניה השתנה. שאלות – בהנחה שאחוזי הבניה הוגדלו בין 1995 ועד היום , האם אני נדרש לשלם בגין השינוי לועדת בנין ערים? כיצד מחושב גובה התשלום? מה ניתן עשות על מנת להקטין או למנוע את התשלום? בתודה.

תשובה: ראשית יש לבדוק אם אכן יש צורך באישור הועדה לטאבו  . במידה שהיתה השבחה (כגון הגדלת אחוזי בניה) עסקה עם המנהל עלולה לגרור תשלום היטל השבחה. עקרונית ניתן לערער על גובה שומה של היטל השבחה בין השאר באמצעות חוות דעת של שמאי.

שאלה: שלום רב, אני מקווה שתוכלו לייעץ לי.. אני מעוניינת ברכישת דירה בחיפה, אולם חשוב לי לברר את כל נושא אחוזי הבנייה ויכולת המימוש שלהם, לפני הקנייה. כעקרון מדובר בדירה משנת 1956, בכרמל. על שטח של כ-900 מ"ר נבנו 2 בתים דו משפחתיים, סה"כ 4 דירות ששטחן הכולל יחד הוא כ-300 מ"ר. לאור נתונים אלו, די בטוח כי יש אחוזי בניה נוספים. השאלה היא מה הסיכוי לממש אחוזי בניה? כיצד לבדוק זאת? בשאר הדירות גרים אנשים בשכירות כך שקשה להשיג שם מידע על הבית". פניתי לעיריה,  אולם פגישה עם מפקח שם, להבין מה קורה, לוקחת זמן רב, ואני חוששת כי הדירה תיקנה ע"י מישהו אחר. האם תוכלו לייעץ בעניין זה? מה כדאי לעשות? עד כמה טמונים סיכונים בקניית דירה עם אחוזי בנייה "לא ברורים". בתודה רבה.

תשובה: את הבירור הראשוני לעניין אחוזי הבניה ואפשרות מימושן עושים בעיריה במחלקת הנדסה. לאחר מכן יש לבדוק למי שייכים אחוזי הבניה.

שאלה: אנו קבוצה של כ 16 דיירים ב 6 ביניינים על שתי חלקות במינהל. בקניית הדירות קיבלנו בצמוד לחוזה המכר טופס המצמיד לנו גג צמוד במישור הבית (גג דירה תחתונה) בשטח של16 מטרלכל דירה, על המסמך חתומה החברה הקבלנית אשר מכרה את הדירות וכמובן אנחנו. התאגדנו כל בעלי הגגות המוצמדים בחוזה להוציא אישורים לצורך הרחבת הדירות על חשבון השטח המוצמד. (יש לציין כי בכל התשריטים עליהם חתמו גם הדירות האחרות מופיע כי הגגות מוצמדים לדירות המרחיבות) שאלותי הם – במצב זה האם יכולים למנוע מאתנו דיירי הדירות בבניין לבצע הרחבה והאם אני צריך את הסכמתם לבניה בגג המוצמד לי למרות שזהו אינו רכוש משותף?? אם יש דייר שבאותו שטח ביצע ריצוף כבר ולא חיכה כלל לאישורים משמע "יצר" לעצמו מרפסת האם הדבר הינו עברה והוא צריך לבקש אישור?

תשובה: העובדה ששטח מסוים מוצמד לדירה מסויימת אין משמעותה שלדירה המבקשת להרחיב שייכים אחוזי הבניה. הדבר צריך להיבדק בין היתר בתקנון הבית המשותף ולפי תוצאות הבדיקה ניתן להמשיך לפעול.

שאלה: אני מתעניין במכרזים של מנהל מקרקעי ישראל ורציתי לדעת מהם הסכומים/החובות הנוספים שצריך לקחת בחשבון שמגישים הצעה? ובפרט האם יתכן שעל-פי העירייה זכויות הבניה יהיו גבוהות מאלו שמתיר המנהל? ואם כן האם קיימת עלות, קנס אם מבקשים לבנות על-פי המותר מהעירייה? (לדוגמא העיריה מתירה לבנות100 מטר לקומה והמנהל מגביל ל80 מטר האם זה יתכן) ?

תשובה: דמי החכירה המשולמים למנהל מגלמים בתוכם קיבולת בניה מסויימת. אם מבקשים להגדיל את קיבולת הבניה המנהל עשוי לדרוש תוספת תשלום.

שאלה: שלום רב, ברצוני לבנות חדר עם יציאה למרפסת על הגג, האם יש טופס מסויים שעלי להחתים את הדיירים להסכמתם? ואם אין אז מה עלי לרשום במכתב עליו הם חותמים ומאשרים לי לבנות על הגג? תודה.

תשובה: טרם שאוכל לתת תשובה יש לברר הנושאים שלהלן :

  1. מהן זכויות הבניה לפי תב"ע מאושרת, רצוי להוציא גם דף מידע ממחלקת הנדסה.
  2. בירור הזכויות הקנייניות – האם הזכות הקניינית בגג צמודה לדירה מסויימת או שייכת לכלל הדירות. האם הבניה מהווה הרחבה של דירה קיימת (שאז מספיקה הסכמה של חלק מבעלי הדירות).
  3. למי שייכים אחוזי הבניה. האם יש בתקנון הבית המשותף התייחסות לכך.

הדפס דף זה הדפס דף זה

התגובות סגורות.