Condominium registration

Criteria for registration – A building that has two apartments ("Apartment" can also be used as a business) can be registered in the land registeration office.

Information concerning the condominium includes

Number of units

facilities .

List of owners

mortgages, caveats, leases.

measurements

address

Name of Local municipality.

Number of block, plot and sub plot.

condominium committee tax

The obligation to pay condominium taxes is originated in the real estate Law. The Law states that the apartment owner has to pay a relative share of the costs required for managing the communal property.

The obligation is to pay for the common property's maintenance so it's standard remains as it was at the time of construction completion (including improvements made during the years with the consent of the owners). This means that condominium committee taxes should not be used to finance improvements to the building.

Additional construction on the roof

Many people take it for granted that ownership of a roof yields the right to perform an additional construction. But in fact the right to perform the construction is often given to all the owners of the condominium or some of them.

The owner of the rights has to obtain a construction permit according to the municipality construction restrictions shown in  the city's construction plan.

====

Land registry registrations

The registry of real estate at the Land Registration office (Tabu) is a procedure that allows an orderly and comfortable manner of real estate trading. Anyone wishing to purchase real estate can easily access information such as location, size, identity of owner, type of property right (ownership, lease, rent) liens, caveats and more.

תוכן העניינים

א. ההבדל בין מכירת דירה חדשה לבין מכירת דירה מיד שניה

ב. בדיקות טרום קניה

ב.1. בדיקות ברשות המקומית

ב.2. בדיקת הדירה והבנין

ב.3. בדיקת הסביבה

ב.4. בדיקות משפטיות

ג. משכנתאות, סיוע ממשלתי ברכישה, מקורות מימון

ד. משא ומתן וזכרון דברים

ה. הסכם המכר

ו. מסים

ז. מסירת הדירה לרוכש

ח. רישום הזכויות על שם הרוכש

ט. ייצוג משפטי

י. תיווך

יא. טיפ למוכר

יב. רגע לפני החתימה – לא לשכוח!

א.ההבדל בין רכישת דירה חדשה לרכישת דירה משומשת

ההבדלים העיקריים בין רכישת דירה חדשה לרכישת דירה מיד שניה מתבטאים בהגנה שמעניק החוק לרוכשי דירות חדשות.

כשמדובר בדירות חדשות או דירות הנרכשות "על הנייר" – החוק יוצא מההנחה שרוכש הדירה הוא הצד החלש בעסקה (מול הקבלן) ועל כן ישנם חוקים המסדירים את ההגנה על כספו של הרוכש (באמצעות מתן ערבויות מצד הקבלן), את קביעת הסטנדרט של הדירה ואת זכויותיו של הרוכש במקרים שיתגלו ליקויי בניה (באמצעות קביעה של תקופות אחריות ובדק). חוקים אלה הנם חוקים נוקשים ולא ניתן לסטות מהוראותיהם.

בדירות מיד שניה, לעומת זאת, יוצא החוק מההנחה ששני הצדדים לעסקה שווים בכוחם. בנוסף, הדירה כבר אינה דירה "על הנייר", היא עומדת על תילה וניתן לבודקה. על כן אין חקיקה מיוחדת המגנה על זכויותיהם של הצדדים בעסקה. ההגנה לצדדים בעסקות אלה ניתנת באמצעות סעיפים מיוחדים בהסכם המכר.

לכן, על כל רוכש ומוכר של דירה לחשוב על הנקודות החשובות עבורו בעסקה (כמו למשל מועדי התשלום ומועד המסירה) ולהודיע על כך לעורך הדין על מנת שיוכנסו כחלק מהסכם המכר.

חזרה למעלה

ב.בדיקות טרום קניה

ב.1בדיקות ברשות המקומית :

תכנית בנין העיר . בתכנית בנין עיר (הפתוחה לעיון במחלקת ההנדסה ברשות המקומית) ניתן לבדוק מהם השימושים והייעודים המותרים בקרקעות באזור המעניין אתכם. אם יש קרקעות פנויות באזור בו בחרתם חשוב לדעת מה מתוכנן להיבנות בהם בעתיד ומה הייעוד שלהם ? לדוגמה : מגורים, מסחר, תחנת דלק, תעשיה. כמו כן ניתן לגלות האם הבניה היא בניה גבוהה או נמוכה ועוד.

תיק הבנין והיתר בניה . בתיק הבניין (הפתוח לעיון במחלקת ההנדסה ברשות המקומית) תוכלו לראות התכתבויות שונות של הרשות המקומית עם בעלי הדירות או תכתובות כלליות בקשר לבנין. כך תוכלו ללמוד על ה"היסטוריה" של הבניין. בנוסף, רצוי לשאול במפורש את פקידי העירייה האם ידוע על חריגות בניה, צווי הריסה או צווים אחרים, מנהליים ושיפוטיים שהוצאו בקשר לנכס.

הבנין והדירה שבהם אתם מתעניינים אמורים להיות תואמים את היתר הבניה שניתן לבנין בעת שנבנה (והיתרים מאוחרים יותר שנתנו לצורך ביצוע שינויים, בניה, הריסה וכו'). במידה שהדירה או הבניין אינם תואמים את ההיתרים קיים חשש כי בוצעו פעולות בניה ללא היתר ואם אכן כך היה, הדבר עלול להיות לכם למכשול בעתיד.

זכויות בניה – מומלץ לבדוק ברשות המקומית האם יש זכויות לבניית תוספות למבנה, לדירה המבוקשת או לדירות אחרות. אם הדירה המבוקשת כוללת גג צמוד חשוב לברר האם זכויות הבניה שייכות לדירה או לכלל הדיירים בבנין.

בדיקת חבות בהיטל השבחה – ראה בפרק "מסים" להלן.

חזרה למעלה

ב.2בדיקת הדירה והבנין

אל תסתפקו בביקור אחד בדירה. כדאי לבקר בדירה ובבנין בשעות הלילה, בשעות היום ובסופי שבוע. לא להתבייש – לפתוח ולסגור ברזים, חלונות, תריסים וארונות ולבדוק את תקינות מערכות הדירה (בהסכם הרוכש מתבקש להצהיר שבדק את הדירה ומערכותיה ! ).

אם רצונכם בבדיקה הנדסית של הנכס תוכלו לפנות לאחת החברות העוסקות בכך לשם קבלת חוות דעת מומחה.

רצוי לברר מי הקבלן שבנה את הבניין ולנסות לברר את המוניטין שלו בשוק. בערים מסוימות רוכשים מוכנים לשלם 5-10% יותר מהמחיר המקובל עבור דירה שנבנתה על ידי קבלן טוב.

גודל הדירה – ייתכנו הבדלים בין שטח הדירה המופיע בטאבו, השטח המופיע בחשבונות הארנונה והשטח כפי שהוא בפועל. ההבדלים עשויים להיגרם כתוצאה מתוספות בניה לאורך השנים, סגירת מרפסות ועוד. התייעצו עם עורך הדין שלכם בעניין זה.

מומלץ לשאול דיירים על איכות החיים בבנין, על טיב השכנים, על מצב הניקיון והרעש, על מספר הדירות שמושכרות בבנין, על התחזוקה ועל בעיות אחרות בבנין, אם ישנן.

כדאי לבדוק את השימושים שנעשים ברכוש המשותף של הבניין (למשל, מי רשאי לחנות בחניה המשותפת של הבניין).

כמו כן כדאי לפקוח עיניים מפני שרלטנים המנסים למכור דירות שאינן שייכות להם. כבר היו מקרים של נוכלים שזייפו תעודת זהות של הבעלים הרשום וכך מכרו נכס שלא שייך להם. ניתן להפחית את הסיכון באמצעות הצגת שאלות לשכנים על מידת היכרותם עם המוכר ומשפחתו.

בדקו גם את כיווני האוויר של הדירה.

חזרה למעלה

ב.3. בדיקת הסביבה

חשוב לבדוק את מידת הקרבה של הדירה למוסדות חינוך, בריאות רווחה דת ותרבות ואת רמתם וכן לאזורי תעסוקה ומסחר. כמו כן ניתן לבדוק האם יש גישה נוחה לתחבורה ציבורית. המתעניינים יבדקו גם את רמת זיהום אויר והקרינה מאנטנות סלולריות.

מתווכים יכולים להאיר את עיניכם בדבר מחירי דירות באזור, רמת הביקוש לדירות בשכונה ומגמתם (בעליה או בירידה). כמו כן כדאי לבדוק את גיל הבניינים בשכונה – לעתים שכונות ישנות נוטות לירידות מחירים.

חזרה למעלה

ב.4בדיקות משפטיות

הבדיקה המשפטית צריכה להיעשות על ידי עורך דין בקיא ומנוסה בדיני מקרקעין. על עורך הדין לבדוק האם קיימים עיקולים, שעבודים או זכויות אחרות הרובצים על הנכס והאם ישנן מכשולים כלשהם לעניין מסירת החזקה בדירה ולעניין רישום הזכויות על שמכם בטאבו (או במנהל מקרקעי ישראל).

למרות זאת להלן מספר נקודות אשר רצוי לוודא כי עורך הדין שלכם בדק.

נסח טאבו (או אישור מצב זכויות) -. נסח הטאבו הוא המקור החשוב ביותר לבדיקת הזכויות המשפטיות של המוכר בנכס. נכסי מקרקעין מזוהים בטאבו באמצעות מספרי גוש, חלקה ותת חלקה ולא באמצעות כתובת. בנסח מופיעים פרטים אלה : כמות הדירות שבבנין, זהות בעל הזכויות, מידע על משכנתאות, הערות אזהרה ועיקולים, מידע על שטח הדירה, זהות הרשות המקומית וכן מידע בדבר הצמדות לדירה (כגון גגות, חניות, מחסנים ועוד).

במקרים בהם הנכס לא רשום בטאבו ניתן לקבל מסמך הקרוי אישור מצב זכויות ממנהל מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת.

התאמה בין גוש וחלקה לכתובת – כדאי לבצע הצלבה בין מספרי הגוש והחלקה של הנכס המופיעים בנסח לבין כתובת הבניין. ניתן להצליב כתובת מול מספרי גוש וחלקה ב:

בדיקה זו תסייע לסכל מצב שבו נוכל יציג לכם נסח טאבו של דירה שונה מהדירה שברצונכם לרכוש.

מוכר יחיד – כאשר מוכר הדירה הוא יחיד ויש לו/ה בן/בת זוג רצוי מאוד לקבל את הסכמתו/ה לעסקה. הסכמה זו עשויה למנוע בעתיד העלאת טענות שונות מצד בן/ת הזוג (למרות שהנכס רשום על שם אדם אחד בלבד ! ).

מוכר שאינו רשום כבעלים – במקרה שמדובר בעסקה שהמוכר טרם נרשם כבעל הזכויות על עורך הדין לבדוק האם בידי המוכר אישור על כך ששולמו כל המסים הנדרשים בעסקאות הקודמות שנערכו בקשר לדירה ומסמכים נוספים הנדרשים בקשר לרישום. העדרם של אישורי מסים ושר המסמכים עלול להכשיל, בסופו של דבר, את רישום הזכויות על שם הרוכש.

תקנון – ניתן לקרוא את תקנון הבית המשותף המצוי בטאבו. התקנון יכול לספק תשובות בנושאים כגון חלוקת ההוצאות הבית המשותף בין הדירים, אופן קבלת ההחלטות באסיפות הדיירים גורלן של זכויות הבניה ועוד.

למידע נוסף אודות התקנון לחץ כאן http://aklaw.co.il/homes2.asp

חזרה למעלה

ג. משכנתאות, סיוע ממשלתי ברכישה ומקורות מימון

מהי משכנתה ? עסקת משכנתה היא עסקה שבה ניתנת הלוואה לצורך רכישת דירה. ההלוואה משולמת בדרך כלל באמצעות החזרים חודשיים. כנגד מתן ההלוואה משעבד הבנק את הנכס הנרכש (או נכס אחר). במידה וההלוואה לא תיפרע יממש הבנק את הנכס המשועבד וכך יחזיר לעצמו את החוב.

בדרך כלל מעניק הבנק הלוואה בגובה 60-70% משווי הנכס הנרכש. ניתן להעלות את שיעור המימון לכ- 90% באמצעות ביטוח משכנתה.

לבנק יהיו בדרך כלל תנאים קבועים למתן ההלוואה כגון עריכת ביטוח חיים וביטוח לנכס וכן תנאים שמשתנים בהתאם למצבו של מבקש ההלוואה כגון העמדת ערב להלוואה, שעבוד נכס נוסף ועוד.

במקרה שאתם מתכננים ליטול הלוואה מבנק למשכנתאות כדאי לפנות מראש לבנק, להציג לפניו את מצבכם הכלכלי ולבדוק את גובה ההלוואה שתוכלו לקבל. בבנק יבהירו לכם שיש צורך שיהיה יחס סביר בין גובה ההחזר החודשי לבין ההכנסה שלכם. למחשבון משכנתה והחזרים חדשיים לחץ כאן

בדיקת זכאות לסיוע ממשלתי . הסיוע ניתן בדרך כלל לחסרי דירה העומדים בקריטריונים שנקבעו על ידי הממשלה. בנוסף קיימות הלוואות מקום הניתנות במקרים בהם נרכשת הדירה באזורי עדיפות לאומית ובפריפריה.

בכל מקרה מומלץ להכין רשימה מסודרת של כל המקורות הכספיים שלכם ולבדוק האם יש בהם די לתשלום עבור הדירה. קחו בחשבון שנוסף על עלות הדירה עצמה יש לשלם שכר טרחת עורך דין, מס רכישה , הובלה, הפרשים הנובעים משינויי שער הדולר והוצאות נוספות. כל אלה יכולים להסתכם ב- 5% משווי העסקה ולעתים אף מעבר לכך.

חזרה למעלה

ד.משא ומתן וזיכרון דברים

כבר בשלב המשא ומתן רצוי מאוד להיעזר בשירותי עורך דין.

טעות נפוצה היא בידי מי שחושב שלזיכרון דברים אין תוקף מחייב – במרבית המקרים ההיפך הוא הנכון. בתקדימים משפטיים נקבע מפורשות כי לזכרון דברים תוקף מחייב שאינו פחות מזה של כל הסכם אחר. לא הכותרת ("זכרון דברים" או "הסכם") היא הקובעת אלא תוכנו של ההסכם ורמת הפירוט שלו. ככל שהפרטים בזכרון הדברים רבים ובהירים יותר וככל שהצדדים התכוונו ליצור יחסים מחייבים כך ייחשב זיכרון הדברים מחייב יותר.

אמנם זיכרון דברים נחשב כדרך מקובלת לסגירת תנאים של עסקת מכר של דירה (כשהצדדים קובעים בנוסף כי הסכם מלא ייערך על ידי עורך דין) אולם חשוב לדעת כי אין זה שלב הכרחי בתהליך מכירת הדירה. אם הדבר אפשרי מומלץ לדלג על זכרון הדברים ולחתום ישירות על הסכם מלא ומפורט שנערך בידי עורך דין.

אם מסיבות שונות חתימת החוזה אינה צפויה תוך זמן קצר (למשל כשהקונה מעוניין לבצע בדיקות שונות של הדירה בעירייה, בטאבו, לבצע בדיקה הנדסית או שמאית וכו') ניתן לערוך זיכרון דברים ולקבוע כי ככל שיתברר שהצגת הדירה על ידי המוכר תתגלה כבלתי אמינה, יהיה הקונה רשאי לחזור בו מהתחייבויותיו.

חזרה למעלה

ה.הסכם המכר

להלן יפורטו נושאים חשובים הכלולים בהסכם המכר :

שער הדולר – הצמדת התשלומים ברוב העסקאות בדירות יד שנייה בישראל היא עדיין לדולר ארה"ב. בשל כך יש לבצע פעולות הגנה מפני עלית שער הדולר. במידה ויש לכם בעת חתימת ההסכם כספים המיועדים לתשלום עבור הדירה יש לשקול הפקדת הכספים בפקדון צמוד דולר לשם שמירת ערך הכסף.

לוח התשלומים – ככלל מקובל לוח תשלומים אשר לפיו משולמים כ- 10-15% מהמחיר בסמוך למועד חתימת ההסכם, 10-15% בעת המסירה ובין המועדים הללו משולמים 70-80% מהמחיר בתשלום אחד או במספר תשלומים.

לוח התשלומים נקבע בהתחשב במספר גורמים כגון : המועדים בהם יעמדו כספים לרשות הקונה, מועדים שבהם התחייב המוכר בתשלום לצדדים שלישיים, מועד מתן הלוואה שייטול הקונה מבנק למשכנתאות ועוד.

במידה שרובצת משכנתה על זכויות המוכר חשוב שלוח התשלומים יסדיר את דרך הפירעון של המשכנתה. במקרים רבים הקונה ישלם את יתרת המשכנתה של המוכר ישירות לבנק למשכנתאות והדבר ייחשב כאילו שילם את הסכום למוכר.

כשהדירה הנמכרת משועבדת לבנק בגלל משכנתה יש לקבוע לוח תשלומים שיתאים למועד הפירעון של המשכנתה (לדוגמה : ברכישה של דירה ששווייה 100 ₪ הממושכנת בגין חוב של 70 ₪ לבנק אין הגיון מצד הקונה לשלם למוכר תשלום העולה על 15-20 ₪ לפני שהמוכר יסלק את המשכנתה הרובצת על הנכס).

על הקונה לוודא שלוח התשלומים ייבנה כך שהמוכר יקבל כספים בהתאם לקצב שהוא יספק את האישורים הנדרשים לקונה לצורך רישום הזכויות בדירה על שם הקונה. לדוגמה : אם ידוע כי כתוצאה מביצוע העסקה יוטל על המוכר מס שבח בסך שלא יעלה על 10,000 דולר יש לדאוג שסכום כזה לפחות לא ישולם למוכר אלא יופקד בנאמנות בידי עורך דין עד להצגת אישור מצד המוכר כי מס השבח שולם.

מומלץ שהתשלום הראשון והאחרון יבוצעו באמצעות שיק בנקאי.

הערת אזהרה – בניגוד לעסקאות אחרות עסקת מכר של דירה נמשכת מספר חדשים כאשר בתקופה זו הזכויות רשומות עדיין על שם הקונה ורק לאחר גמר התשלום מבוצעת העברת זכויות על שם הקונה. חשוב להבטיח את זכויות הקונה על ידי רישום הערת אזהרה בטאבו. הערת אזהרה היא הערה הנרשמת בטאבו ומעידה כי נעשתה עסקה בנכס. עקרונית, קיומה של ההערה אינו מאפשר העברת זכויות כל עוד היא רשומה.

לכן חשוב לרשום את הערת האזהרה בטאבו בשלב מוקדם ככל האפשר לאחר חתימת ההסכם ואפילו לדאוג למנגנון שלפיו הסכום המשולם בעת במעמד החתימה ייפרע בפועל רק לאחר רישומה של הערת האזהרה (לדוגמה : ניתן להפקיד שיק אצל עורך דין ולהורות לו למסור את השיק למוכר רק לאחר רישום הערת האזהרה)

למידע נוסף על הערות אזהרה הקש כאן http://aklaw.co.il/mekarkein4.asp

הקדמת תשלומים – למקרה שישתחרר לקונה סכום כסף ואם ירצה "להתפטר" ממנו ולשלם למוכר – כדאי לקבוע בחוזה אפשרות להקדמת תשלומים.

גרירת משכנתה – אם יש לכם דירה ורשומה בה משכנתה ניתן בדרך כלל לגרור את המשכנתה כלומר להגיע עם הבנק להסדר שהדירה שתקנו תשמש כבטחון להלוואה במקום הדירה הקיימת. יש לתאם נושא זה עם הבנק שלכם מבעוד מועד.

מה כלול בעסקה ? – חשוב לזכור שעסקה בדירה כוללת לא רק את הדירה אלא גם הצמדות לדירה, אם ישנן (כגון חניה, מחסן, גג וגינה) וכן חלק ברכוש המשותף. רכוש משותף הוא השטחים הציבוריים המשותפים לכלל הדיירים כגון הלובי, המדרגות, הגינה (הלא פרטית), המעלית, הגג (אם אינו פרטי) והקירות החיצוניים של הבניין. לכל דייר יש חלק ברכוש המשותף שתואם בדרך כלל את גודל הדירה שלו.

פגמים בדירה – כדאי לדרוש שהמוכר יצהיר כי אין פגמים בדירה. אם לאחר מסירת הדירה לקונה יתגלה פגם ויוכח שהמוכר ידע על קיומו, ניתן יהיה לדרוש ממנו פיצוי.

מסמכים נספחים להסכם הרכישה – במעמד החתימה יחתום המוכר על ייפוי כוח המאפשר לעורכי הדין להעביר את הזכויות בנכס על שם הקונה. ייפוי כוח זה יועבר לשימושו של הקונה רק לאחר ששילם את מלוא מחיר הדירה. בהסכמים רבים מתבקש הקונה לחתום על ייפוי כוח לביטול הערת אזהרה שלפיו אם יפר את ההסכם יוכל המוכר (באמצעות עורך דין) למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקונה.

מועד המסירה – רצוי, הן עבור הקונה והן עבור המוכר, כי תישמר גמישות מסוימת לגבי מועד המסירה באופן שפיגור סביר בלוחות הזמני לא יגרור מיידית סנקציות חריפות.

חזרה למעלה

ו. מסים

היטל השבחה

ביצוע עסקה בדירה עלול להביא לחבות בהיטל השבחה. בדקו עם עורך הדין שלכם האם העסקה שאתם עומדים לבצע כרוכה בתשלום היטל השבחה ועל מי מהצדדים מוטל תשלום ההיטל במסגרת הסכם המכר. יש להיזהר במיוחד בעסקאות הכוללות זכויות בניה, עסקאות בגגות ובבתים פרטיים. היטל השבחה הוא תשלום המוטל על בעל זכויות במקרקעין בעקבות אישור תכניות מסוימות על ידי ועדות התכנון והבניה או בשל אישורים אחרים המוענקים על ידן. על פי רוב מדובר במקרים בהם עלה שווי המקרקעין בעקבות אישורה של תכנית להרחבה של זכויות הניצול של המקרקעין (למשל, תכנית המתירה בנית 6 קומות במקום שעד אותה עת ניתן היה לבנות 5 קומות). גובהו של היטל השבחה הנו מחצית מגובה ההשבחה, היינו, מחצית משיעור עליית שווי השוק של המקרקעין.

מס שבח

על מנת להשיג פטור מתשלום מס שבח יש לבצע תכנון מס.

מוכרי דירות ונכסי מקרקעין חייבים במס שבח (בכפוף לפטורים שונים הקבועים בחוק). מס שבח חל כאשר נוצר למוכר רווח ממכירת הדירה (חישוב הרווח נעשה באמצעות נוסחה המשקללת את מועד הרכישה, מחיר הרכישה, מחיר המכירה, מועד המכירה, עלית המדד, הוצאות שונות שהוצאו בקשר עם הדירה ועוד).

שימוש מושכל בהוראות הפטור השונות עשוי לחסוך למוכר ממון רב. חשוב לנתב את העסקה כך שיעשה שימוש בפטור המתאים לנסיבות המקרה, להיעזר לשם כך בעורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין ולמסור לו את כל המידע על ההיסטוריה של הנכס.

כך למשל בעסקאות מסוימות מתברר לאחר חישוב כי לא נוצר רווח ממכירת הדירה כלל ! במקרה כזה עדיף להימנע מבקשת פטור ולשמור את זכות השימוש בפטור לעתיד לבוא !

חשוב לדעת שהפטור השכיח הניתן למוכר דירת מגורים מזכה שלא מכר דירה ב- 4 השנים שלפני מכירת הדירה הרלבנטית מותנה, בין השאר, בכך שהדירה הנמכרת היא דירה שבנייתה הסתיימה.

מס רכישה

כל רוכש של זכויות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה. שיעור המס עולה ככל שעולה מחיר הנכס לפי מדרגות מס.

מאחר וסעיפי החוק הנוגעים למס הרכישה נוטים לשינויים תקופתיים יש לבצע תכנון מס בעזרת עורך דין המתמחה בכך.

מדרגות המס שלפיהן נקבע שיעור המס מתעדכנות מדי 3 חדשים ביום ה- 16 לחדשים ינואר, אפריל, יולי ואוקטובר. את מדרגות המס העדכניות ניתן לברר באמצעות מענה קולי בטל. 02-654522. בסימולטור של רשות המסים ניתן לבדוק את שיעור המס הצפוי.

קיימים שני מסלולים לתשלום מס הרכישה : המסלול הרגיל והמסלול לרוכשי "דירה יחידה".

המסלול הרגיל

במסלול הרגיל 2 מדרגות מס : 3.5% ו- 5%. אולם המסלול הרגיל לא יחול בתקופה שמיום 21.2.11 ועד לסוף שנת 2012. בתקופה זו חלה הוראת שעה מיוחדת אשר לפיה מדרגות מס רכישה יהיו :

על חלק השווי שעד מיליון שקלים חדשים – 5%.

על חלק השווי העולה על מיליון שקלים חדשים ועד שלושה מיליון שקלים חדשים – 6%.

על חלק השווי העולה על שלושה מיליון שקלים חדשים – 7%.

מסלול "דירה יחידה"

תנאי לזכאות למסלול זה הנו כי הדירה הנרכשת הנה דירתו היחידה של הרוכש

הדירה הנרכשת לא תיחשב כדירה יחידה אם לרוכש דירה נוספת או חלק מדירה בשיעור של 25% ומעלה או דירה נוספת שבנייתה טרם הסתיימה (כשיש התחייבות של המוכר לסיימה).

לא תיחשב כדירה נוספת דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני שנת 1997.

לצורך בדיקת הזכאות למסלול "דירה יחידה" בוחנים את הרכוש של כל התא המשפחתי של הרוכש – הרוכש עצמו, בן זוגו וילדיו עד גיל 18.

במסלול דירה יחידה מס הרכישה נמוך יותר (3 מדרגות מס בשיעור של 0%, 3.5% ו- 5%) אולם בתקופה שמיום 21.2.11 ועד לסוף שנת 2012. חלה הוראת שעה מיוחדת אשר לפיה מדרגות מס רכישה לדירה יחידה יהיו :

על חלק השווי שעד 1,350,000 שקלים חדשים – לא ישולם מס;

על חלק השווי העולה על 1,350,000 שקלים חדשים ועד 1,601,210 שקלים חדשים – 3.5%.

על חלק השווי העולה על 1,601,210 שקלים חדשים – 5%.

כאמור ניתן לחשב את שיעור המס הצפוי בסימולטור של רשות המסים :

מתי "דירה נוספת" תיחשב "דירה יחידה" ?

מי שרוכש דירה נוספת לדירה הנמצאת בבעלותו לא ייהנה ממסלול "דירה יחידה" אולם אם אותו רוכש ימכור את דירתו הראשונה תוך 24 חודשים מיום שרכש את הדירה השנייה ייהנה גם הוא ממסלול "דירה יחידה".

אם הדירה השנייה נרכשה מקבלן ניתן למכור את הדירה הראשונה (שהייתה דירתו היחידה של הרוכש עד למועד רכישת הדירה מהקבלן) עד שנים עשר חודשים מהמועד שבו הייתה החזקה בדירה שנרכשה מהקבלן אמורה להימסר לידי הרוכש על פי ההסכם. אם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש תוארך התקופה עד שנים עשר חודשים מהמועד שבו נמסרה לרוכש החזקה בדירה בפועל.

לתשומת לבם של זוגות הקונים דירה משותפת כאשר לאחד מבני הזוג דירה מלפני הנישואין– כדאי לפנות לעורך דין ולבצע תכנון מס על מנת שלא להתחייב במס גבוה בגין "דירה נוספת".

פטורים הנחות והקלות

קיימים פטורים, הנחות והקלות במס – הנפוצים שבהם לנכים, לעולים חדשים, לבני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה וכן בעסקות מתנה.

מי שרוכש דירת מגורים לצרכי עסק אינו זכאי לשיעורי מס מופחתים החלים על דירת מגורים.

ניתן להפריד רכישת מיטלטלין הנמכרים יחד עם הדירה מרכישת הדירה עצמה וכך המס יחושב על שווי נמוך יותר וירד בהתאם.

לפרטים נוספים בדבר פטורים הקלות ותכנוני מס רכישה לחץ כאן http://aklaw.co.il/misui2.asp

חזרה למעלה

ז. מסירת הדירה לרוכש

במרבית החוזים התשלום האחרון למוכר מותנה בכך שהמוכר ימציא לקונה את כל האישורים הנדרשים לצורךהעברת הזכויות על שם הקונה וימסור לו את הדירה. ודאו עם עורך הדין שלכם שכל האישורים אכן בידו בטרם תשלמו את יתרת מחיר הדירה.

לפני מסירת החזקה בדירה יש לבצע העברה של חשבונות החשמל הגז והארנונה משם המוכר לשם הקונה ולוודא שלא נותרו חובות לגופים אלה. כמו כן יש לקבל אישור על כך שהוסדרו התשלומים לועד הבית.

בעת המסירה מומלץ ששני הצדדים יחתמו על פרוטוקול מסירה שבו יפורטו ליקויים שנמצאו בדירה או בעיות שקיימות בתשתיות הדירה בשעת המסירה.

המסירה תתבצע על פי רוב כנגד ביצוע התשלום האחרון שבהסכם המכר.

במעמד קבלת הדירה לא להתבייש, לפתוח ולסגור ברזים, חלונות, תריסים וארונות ולבדוק את תקינות הדירה ומערכותיה. כל המתקנים צריכים להימסר במצב תקין אלא אם כן סוכם אחרת בהסכם המכר.

חזרה למעלה

ח. רישום הזכויות על שם הרוכש

שלב העברת הזכויות הוא בדרך כלל השלב המסיים את העסקה ובמקרים רבים יתבצע לאחר מסירת הדירה לקונה. לצורך ביצוע העברת הזכויות בטאבו נדרשים שטרות חתומים על ידי הצדדים, אישורי רשות המסים (אישורי מס שבח, מס רכישה, מס מכירה ומס רכוש) אישורי הרשות המקומית (אישור בדבר היעדר חובות לרשות ופטור מתשלום היטל השבחה), יפויי כח ועוד.

במקרה שהדירה אינה רשומה בטאבו מתבצעת העברת הזכויות במנהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת.

לאחר קבלת הדירה אל תשכחו לוודא עם עורך הדין כי הזכויות אכן הועברו על שמכם שאם לא כן, אתם עלולים לגלות, לאחר שנים, כי העניין נשכח.

חזרה למעלה

ט.ייצוג משפטי

היקף השירות של עורך הדין יהיה בדרך כלל : פגישת היכרות והבנת צרכי הלקוח, ייעוץ בנושא מס רכישה (לקונה) ומס שבח (למוכר) וייעוץ לבניית לוח תשלומים נכון, הכנת טיוטת ההסכם (או משלוח הערות להסכם שנערך על ידי עורך הדין של הצד השני), ניהול משא ומתן , ייצוג במעמד החתימה, טיפול בדיווח העסקה לרשות המסים וטיפול בהעברת הזכויות בדירה על שם הקונה.

מומלץ לבחור עורך דין בעל מומחיות וניסיון בדיני מקרקעין ובייצוג בעסקאות מכר של דירות בפרט.

חזרה למעלה

י. תיווך

היתרון בפניה למתווך הנו ניסיונו וכמות המידע העומדת לרשותו באשר לנכסים המוצעים למכירה. חשוב לבחור במתווך אמין, בעל מוניטין וניסיון באזור בו אתם מעוניינים על מנת שיציג לכם תמונה אמיתית של מצב הנכס המוצע ויגלה לכם את כל הידוע לו. המתווך ידרוש בדרך כלל דמי תיווך בשיעור של 2% משווי העסקה אולם ניתן לנהל משא ומתן בעניין זה. לפי חוק המתווכים המתווך לא יהיה זכאי לתשלום אם לא נחתמה הזמנה מסודרת לשירותי התיווך התואמת את החוק.

לעתים המתווך יציע למוכר נכס לחתום על הסכם בלעדיות. בהסכם בלעדיות מגדירים תקופה מסוימת (בדרך כלל עד מספר חדשים) הקרויה "תקופת הבלעדיות". ההסכם מקנה למתווך את הזכות לקבל את דמי התיווך בכל מקרה אם הנכס יימכר בתקופת הבלעדיות אפילו אם הקונה יגיע שלא דרך המתווך. למתווך שקיבל בלעדיות אינטרס רב לפרסם את הנכס בצורה נמרצת מכיוון שבתקופת הבלעדיות הוא יודע שאין לו מתחרים ועמלתו מובטחת. אם מציעים לכם בלעדיות כדאי לוודא מראש באיזה דרך מתכוון המתווך לפרסם את הדירה ואילו פעולות שיווקיות הוא מתכוון לבצע.

חזרה למעלה

יא. טיפ למוכר

כדאי להציע את הדירה למכירה מוקדם ככל האפשר. אם תחכו ותיכנסו ללחץ זמן תיאלצו להתפשר במחיר. פרסום מוקדם יביא אליכם מספר רב יותר של קונים פוטנציאליים ויגבר הסיכוי שאחד מהם יהיה מוכן לשלם מחיר הוגן.

לפני קביעת המחיר המבוקש בדקו את מצב המחירים של דירות דומות באזור שלכם.

רצוי להכין את הדירה לפני ביקור של קונים פוטנציאליים – דאגו שהדירה תהיה נקיה ומסודרת, תקנו ברזים דולפים, מנורות, ידיות, הניחו וילונות, דאגו לריח נעים, לתאורה מספקת, צבעו קירות והקפידו במיוחד על מצב המטבח וחדרי האמבטיה והשירותים.

חזרה למעלה

יב . רגע לפני החתימה…לא לשכוח !

·קראו את טיוטת הסכם המכר בנחת.

·ודאו שכל הבטחה שקיבלתם אכן מופיעה בהסכם.

·ודאו כי הדירה מוגדרת היטב בהסכם באמצעות מספר הקומה, מספר הדירה וכיווני האוויר וכי הנסח מצורף כנספח להסכם.

·ודאו כי לוח התשלומים מתאים לסיכום.

·אמנם אין צורך שביצוע התשלומים יהיה בנוכחות עורך דין אולם חשוב לתעד את התשלומים ולדרוש מהמוכר קבלות מתאימות.

·שמרו על כל קבלה בקשר להוצאות הקשורות בדירה כגון תשלום לעורך דין, מס רכישה, הוצאות שמאי, הוצאות הקשורות במשכנתה, שיפוצים וכו'. עם מכירת הדירה תוכלו להציג את הקבלות לרשויות המס במידת הצורך.

חזרה למעלה

בהצלחה

*המחבר הנו עורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין

התכנים דלעיל אינם מהווים ייעוץ משפטי או אחר. יש להיוועץ במומחה לפני ביצוע פעולות משפטיות. האחריות לשימוש בתכנים דלעיל ולכל תוצאה, ישירה או עקיפה, של השימוש שיעשה בהם מוטלת על העושה כן. התכנים דלעיל אינם מהווים תחליף לעיון בנוסח החוק והפסיקה כפי שמופיע בפרסומים הרשמיים.

המאמר מעודכן ליום : 1.4.11

לשאלות בנושא: http://www.aklaw.co.il/faq-4-2-2-5/

תוכן העניינים

א. מבוא

ב. בדיקות טרום קניה

ג. משא ומתן

ד. המסמכים הכלולים בהסכם הרכישה

ה. סעיפים חשובים בהסכם הרכישה

ו. בטחונות- הבנק המלוה וערבות חוק מכר

ז. מסים – מס רכישה

ח. הזמנת שינויים

ט. מסירת הדירה לרוכש.

י. רישום הזכויות על שם הרוכש.

יא. בדק אחריות והודעות על ליקויי בניה

יב. ייצוג משפטי

יג. רגע לפני החתימה – לא לשכוח

א. מבוא

רכישת דירה היא העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שמרביתינו עושים. מדובר בתהליך המתחיל באפיון צרכי המשפחה, עובר בביקור במשרדי מכירות, ממשיך בחתימה על חוזה המכר ומסתיים אחרי קבלת הדירה, עם רישום הזכויות על שם הרוכש. ברשימה זו הבאנו את אבני הדרך העיקריות של תהליך הרכישה לרבות התייחסות לנושאי המיסוי, הערבויות, קבלת החזקה האחריות לליקויי הבניה ועוד. אנו ממליצים להשקיע זמן ומחשבה בתכנון ולימוד מוקדמים שיסייעו לעבור את התהליך בצורה חלקה.

רוכש דירה המגיע למשרד המכירות נמצא במצב נחות מול הקבלן. לקבלן ידע ונסיון עודפים ומאחוריו מערך אנשי מקצוע מנוסים המייעצים לו באופן שוטף : מהנדסים, אדריכלים, מתכננים, עורכי דין, כלכלנים ואנשי כספים, אנשי שיווק ומכירות ועוד.

הרוכש, מנגד, אינו מומחה בתחום הבניה, בדרך כלל אין לו מידע מעודכן לגבי שיטות הבניה, לגבי מגוון חומרי הגלם ומחיריהם, לגבי טיב האביזרים המופיעים במפרט הטכני ועוד. חלק מהרוכשים המגיעים למשרד המכירות הנוצץ מתביישים לנהל משא ומתן מסיבות שונות. הקבלן נראה כחזק מהם והעסקה המוצעת נראית להם כמוצר שאינו ניתן לשיפור.

למעשה ההיפך הוא הנכון. למרות שאנשי המכירות ינסו לטעת בכם את ההרגשה ש"אם לא תמהרו לא יישארו דירות" האמת היא שהקבלן זקוק לכם הרבה יותר ממה שנדמה לכם ולכן, לאחר משא ומתן נכון, יהיה מוכן ללכת לקראתכם. ניתן בהחלט להשיג שיפור משמעותי בתנאי העסקה המקורית שהקבלן מציע – הן בתנאים הכספיים והן בתנאים המשפטיים.

אולם, על מנת לאזן את פער הידע והנסיון בין הרוכש לקבלן מומלץ לרוכש להיעזר באנשי מקצוע : אדריכלים, עורכי דין, מהנדסים, מעצבי פנים ושמאים – אלה ואחרים יכולים לסייע לכם לעמוד כשווים מול הקבלן. מומלץ לודא ולדרוש כי אנשי מקצוע אלה יהיו בעלי נסיון ומומחיות הולמים – שמאי שעיקר עיסוקו בהערכת מבני תעשיה או עורך דין שאינו מתמחה בעסקאות מקרקעין לא יתנו מענה הולם לצרכים.

חזרה למעלה

ב. בדיקות טרום קניה

בדיקת הסביבה והמבנה המתוכנן :

להלן מספר בדיקות שניתן לבצע לצורך בחירת מיקום הפרוייקט :

תכנית בנין העיר . בתכנית בנין עיר (הפתוחה לעיון במחלקת ההנדסה ברשות המקומית) ניתן לבדוק מהם השימושים והייעודים המותרים בקרקעות באזור המעניין אתכם. אם יש קרקעות פנויות באזור הבניה חשוב לדעת מה ייבנה בהם בעתיד (מה הייעוד שלהם מגורים, מסחר, תעשיה, האם בונים רבי קומות או בניה נמוכה ועוד).

היתר בניה . בהיתר הבניה ניתן לבדוק כמה קומות וכמה יחידות דיור מותר לבנות, מהי צורת הבניה, מאיזה חמרים ומה התנאים שהרשות המקומית הציבה לקבלן.

שירותים עירוניים . כדאי לבדוק את מידת הקרבה של האזור המעניין אתכם לבתי ספר, גני ילדים, שירותי בריאות ורווחה, דת, תרבות, לאזורי תעסוקה ומסחר וכן לתחבורה ציבורית.

כיווני אוויר . כדאי לבדוק את כיווני האוויר של הדירה ולבקר בה, במקרה שהבנין כבר בנוי, מספר פעמים בשעות שונות של היום.

בדיקות כלכליות :

- אפשרויות המימון שלכם – במקרה שאתם מתכננים ליטול הלוואה מבנק למשכנתאות כדאי לפנות מראש לבנק, להציג לפניו את מצבכם הכלכלי ולבדוק את גובה ההלוואה שתוכלו לקבל. בבנק יבהירו לכם שיש צורך שיהיה יחס סביר בין ההחזר החודשי של המשכנתה לבין הההכנסה הפנויה שלכם.

- עלות הארנונה. ניתן לבדיקה במחלקת הגביה ברשות המקומית.

- בדיקת זכאות לסיוע ממשרד השיכון. בדיקת זכאות לסיוע מהמשרד לקליטת עליה.

בדיקת הקבלן

· מומלץ לראות פרוייקטים קודמים של הקבלן ולבקש חוות דעת מדיירים על טיב הבניה וטיב השירות שהעניק להם הקבלן.

· יש לבדוק שהקבלן שבונה את הבנין הוא קבלן רשום ברשם הקבלנים ובעל רשיון לבנות פרוייקט בסדר גודל של הפרוייקט שלכם.

· ניתן לבדוק את מידת יציבותו הכלכלית של הקבלן באמצעות חברות העוסקות במידע כלכלי כגון דן אנד ברדסטריט

בדיקה משפטית של זכויות המוכר בנכס

הבדיקה המשפטית צריכה להיעשות על ידי עורך דין בקיא ומנוסה בדיני מקרקעין. על עורך הדין לבדוק האם קיימים עיקולים, שעבודים או זכויות אחרות הרובצים על הנכס והאם ישנן מכשולים כלשהם לענין מסירת החזקה בדירה ולענין רישום הזכויות על שמכם בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל.

לעתים אין די בבדיקה בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) ויש לבצע בדיקות נוספות ברשם החברות (בדיקת שעבודים במקרה שהמוכר הוא חברה), במשרדי רשם המשכונות, במשרדי חברות משכנות ובמנהל מקרקעי ישראל.

במקרים בהם זכות הקבלן למכור את הדירות נובעת מעסקת קומבינציה וכשהקבלן שמוכר לכם את הדירה אינו בעל הקרקע יש משנה חשיבות להגנה על זכויותיכם כרוכשים שכן למישור היחסים ביניכם לבין הקבלן נוספת צלע שלישית – בעל הקרקע.

על עורך הדין לבדוק גם האם בידי הקבלן אישור על כך ששולמו כל המסים הנדרשים בעסקאות קודמות בקרקע. העדרם של אישורי מסים עלול להכשיל, בסופו של דבר, את רישום הזכויות על שם הרוכש.

חזרה למעלה

ג. משא ומתן

משא ומתן – המסמכים המוצגים לכם על ידי הקבלן אינם בבחינת "כזה ראה וקדש" – ניתן לנהל משא ומתן ולשנות חלקים מהם. העבירו לעורך הדין שלכם את דרישותיכם ובקשו ממנו שישלח לכם העתק ממכתב ההערות שיועבר לקבלן.

בקשה לרכישת דירה – לאחר שבחרתם את הדירה שלכם במשרד המכירות תידרשו לחתום על "בקשה לרכישת דירה" או מסמך דומה ולשלם דמי קדימה. הרעיון הוא שלאחר התשלום המהווה מעין "דמי רצינות" הקבלן יהיה מוכן ל"שמור" עבורכם את הדירה (לא להציגה לרוכשים אחרים) בזמן ניהול המשא ומתן לחתימת הסכם המכר. נא ודאו שהבקשה אינה מחייבת במובן זה שאם לא תחתמו בסופו של דבר על החוזה, כספיכם יוחזר.

מה כלול בעסקה – חשוב לזכור שהעסקה כוללת לא רק דירה אלא גם הצמדות לדירה (כגון חניה, מחסן, גג וגינה) וכן חלק ברכוש המשותף. רכוש משותף הוא השטחים הציבוריים ומשותפים לכלל הדיירים כגון הלובי, המדרגות, הגינה (הלא פרטית), המעלית, הגג (אם אינו פרטי) והקירות החיצוניים של הבנין. לכל דייר יש חלק ברכוש המשותף שתואם בדרך כלל את גודל הדירה שלו.

חזרה למעלה

ד. המסמכים הכלולים בהסכם הרכישה

מפרט טכני – מפרט טכני הוא המסמך שמכיל אינפורמציה על כל הפריטים והמתקנים בבנין ובדירה : החל מסוג הבלוק וסוג הטיח וכלה בסוג התריסים והסבוניה. סעיפי הטופס של המפרט הם אחידים ונקבעו בחוק אולם התוכן משתנה כמובן בין קבלן לקבלן. כדאי מאוד לקרוא את המפרט בעיון ולמי שלא מבין בזה – להתייעץ עם בעלי מקצוע מתאימים. כאן תוכלו למצוא דוגמה ל מפרט טכני.

במפרט יופיעו גם השטחים בבנין שהקבלן אינו כולל ברכוש המשותף ומייעד לשימוש פרטי של דירות מסויימות (כגון גג או גינה צמודים).

תשריט – לפי החוק התשריט צריך להיות בקנה מידה של 1:100. עליכם לודא שקיבלתם תשריטים של הדירה, של הקומה הרלבנטית, של קומת הכניסה, קומה טיפוסית וקומת הגג. חלק מהקבלנים יתנו לכם נתונים על שטחי נטו וברוטו אולם טוב יותר לבחון את המידות הספציפיות של כל חדר בנפרד. במקרה שהבנין הוא חלק ממבנן (קבוצת מבנים) תוכלו לדרוש מפת העמדה הממחישה את מיקומו של הבנין בתוך המבנן.

כדאי לדאוג לסימון ברור של החניות, המחסנים, הגינה, המרפסת ושאר השטחים הרלבנטיים על גבי התשריט.

יפוי כח – בשעת החתימה תדרשו לחתום על יפוי כח שמטרתו לאפשר לעורך הדין שפועל מטעם הקבלן להביא לרישום הדירה על שמכם בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל.

חזרה למעלה

ה. סעיפים חשובים בהסכם הרכישה

מועד המסירה – בהסכמים עם קבלנים מקובל שלקבלן תינתן ארכה בת 60-90 יום למסירת הדירה וזאת מעבר למועד המסירה הקבוע. דרשו מעורך הדין שלכם שידאג לכך שלאחר תקופת האיחור תהיו זכאים לתשלום פיצוי בגובה שכר דירה המקובל באזור.

לוח התשלומים – אם מכרתם דירה ואתם מתחייבים לשלם לקבלן על סמך כספים שמגיעים לכם ממי שקנה מכם את דירתכם – הקפידו להרחיק מעט את מועד התשלום לקבלן מהמועד שבו אתם אמורים לקבל כסף מקונה דירתכם כך שלא תהיו במצב של הפרת חוזה מול הקבלן אם הקונה שלכם יפגר בתשלום.

לוח התשלומים פתוח למשא ומתן מול הקבלן ויכול להיות קשור או לא קשור בקצב התקדמות הבניה.

מקובל להשאיר סך של 10-15% ממחיר הדירה לשלב מסירת הדירה לרוכש.

הצמדה – במרבית ההסכמים התשלומים צמודים למדד כגון מדד תשומות הבניה או מדד המחירים לצרכן. המשמעות הנה שאותו חלק ממחיר הדירה שטרם שולם על ידכם נושא הפרשי הצמדה ולכן יש להכין רזרבה מתאימה בכיס למקרה שהמדד יעלה והתשלומים העתידיים יגדלו עמו.

הקדמת תשלומים – למקרה שישתחרר לכם סכום כסף ותרצו "להתפטר" ממנו ולשלם לקבלן כדאי לקבוע בחוזה אפשרות להקדמת תשלומים.

מ.ע.מ . – יש לשים לב אם מחיר הדירה כולל מ.ע.מ.

תשתיות חשמל, מים, גז, טלפון – יש לודא שחיבור הבנין לתשתיות אלה יחול על הקבלן וכי לא יוטל עליכם לשלם יותר מאשר את עלות מוני החשמל, המים והגז.

תשלום ממשכנתה – חשוב לודא שהבנק למשכנתאות יוכל להעביר לקבלן את הכספים במועד שנקבע בהסכם. כדאי לספק מראש לבנק את כל המידע על הנכס הנרכש ועל מצבכם הכלכלי ולקבל תמונת מצב על ההלוואה המוצעת וגובה ההחזר החודשי.

גרירת משכנתה – אם יש לכם דירה ורשומה בה משכנתה ניתן בדרך כלל לגרור את המשכנתה כלומר להגיע עם הבנק להסדר שהדירה החדשה תשמש בטוחה להלוואה במקום הדירה הקיימת. יש לתאם נושא זה עם הבנק שלכם מבעוד מועד.

חזרה למעלה

ו. בטחונות – הבנק המלווה וערבות חוק מכר

הבנק המלוה והחשבון הסגור

רוב הפרוייקטים עובדים עם בנק מלווה. הבנק המלווה מעניק לקבלן אשראי ומפקח על התקדמות הפרוייקט. בבנק המלווה מתנהל ה"חשבון סגור". לחשבון זה ייכנסו כל הכנסות הפרוייקט (תשלומי הרוכשים) וממנו ישולמו כל הוצאות הבניה של הקבלן.

התשלומים שלכם אמורים להיכנס ישירות לחשבון הסגור שנפתח בבנק עבור הפרויקט. אין לשלם לקבלן בשיק אלא באמצעות שוברים שמונפקים על ידי הבנק שמלווה את הפרויקט.

אופן התשלום

הבנקאי המלווה מדפיס פנקס שוברים לתשלום בעבור כל דירה בפרויקט, הקונה יקבל את הפנקס מהמוכר ויפקיד תשלומים בעבור הדירה לחשבון הפרויקט באמצעות פנקס השוברים בלבד.

ערבות חוק מכר

לפי החוק הקבלן חייב להעניק לרוכשים בטוחה כנגד התשלומים עבור הדירה. הבטוחה הנפוצה ביותר קרויה ערבות חוק מכר. מטרת הערבות להבטיח השבת כספי הקונה במקרה שהקבלן לא יוכל להעביר לכם את הזכויות בדירה מחמת עיקול, צו פירוק או צו לכינוס נכסים.

החוק מחייב את הקבלן להעניק לכם את הערבות אחרי ששילמתם 7% מערך הדירה אולם אתם יכולים לדרוש כי הערבות תינתן בגין כל תשלום החל מהשקל הראשון. .

אם שילמתם לקבלן באמצעות פנקס שוברים הבנק מחויב להמציא לכם ערבות בנקאית על הסכום ששולם בתוך 14 ימי עסקים מיום התשלום.

ודאו כי עורך הדין שלכם בדק את הערבויות הניתנות לכם. יש לבדוק שהערבויות מונפקות על ידי הבנק בסכום הנכון וכי מועד תוקפן לא הוגבל.

סמוך למועד מסירת החזקה תידרשו להחזיר את הערבות. החזרה של בטוחה מהווה נקודה קריטית ולכן רצוי לבקש מעורך הדין שלכם שיבדוק האם התקיימו התנאים להחזרת הערבות.

התנאים המקובלים להחזרת הערבות, נוסף למסירת הדירה, הנם מתן בטוחה חליפית (כגון הערת אזהרה) וקבלת "מכתב החרגה" מהבנק המלווה, כלומר מכתב בו משחרר הבנק את הדירה שלכם מהשעבוד הרשום לטובתו על הפרוייקט.

חזרה למעלה

ז. מס רכישה

כל רוכש של זכויות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה. שיעור המס עולה ככל שעולה מחיר הנכס לפי מדרגות מס.

מאחר וסעיפי החוק הנוגעים למס הרכישה נוטים לשינויים תקופתיים יש לבצע תכנון מס בעזרת עורך דין המתמחה בכך.

מדרגות המס שלפיהן נקבע שיעור המס מתעדכנות מדי 3 חדשים ביום ה- 16 לחדשים ינואר, אפריל, יולי ואוקטובר. את מדרגות המס העדכניות ניתן לברר באמצעות מענה קולי בטל. 02-654522. בסימולטור של רשות המסים ניתן לבדוק את שיעור המס הצפוי.

https://www.misim.gov.il/simulator_mekarkein/

קיימים שני מסלולים לתשלום מס הרכישה : המסלול הרגיל והמסלול לרוכשי "דירה יחידה".

המסלול הרגיל

במסלול הרגיל 2 מדרגות מס : 3.5% ו- 5%. אולם המסלול הרגיל לא יחול בתקופה שמיום 21.2.11 ועד לסוף שנת 2012. בתקופה זו חלה הוראת שעה מיוחדת אשר לפיה מדרגות מס רכישה יהיו :

על חלק השווי שעד מיליון שקלים חדשים – 5%.

על חלק השווי העולה על מיליון שקלים חדשים ועד שלושה מיליון שקלים חדשים – 6%.

על חלק השווי העולה על שלושה מיליון שקלים חדשים – 7%.

מסלול "דירה יחידה"

תנאי לזכאות למסלול זה הנו כי הדירה הנרכשת הנה דירתו היחידה של הרוכש

.הדירה הנרכשת לא תיחשב כדירה יחידה אם לרוכש דירה נוספת או חלק מדירה בשיעור של 25% ומעלה או דירה נוספת שבנייתה טרם הסתיימה (כשיש התחייבות של המוכר לסיימה).

לא תיחשב כדירה נוספת דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני שנת 1997.

לצורך בדיקת הזכאות למסלול "דירה יחידה" בוחנים את הרכוש של כל התא המשפחתי של הרוכש – הרוכש עצמו, בן זוגו וילדיו עד גיל 18.

במסלול דירה יחידה מס הרכישה נמוך יותר (3 מדרגות מס בשיעור של 0%, 3.5% ו- 5%) אולם בתקופה שמיום 21.2.11 ועד לסוף שנת 2012. חלה הוראת שעה מיוחדת אשר לפיה מדרגות מס רכישה לדירה יחידה יהיו :

על חלק השווי שעד 1,350,000 שקלים חדשים – לא ישולם מס;

על חלק השווי העולה על 1,350,000 שקלים חדשים ועד 1,601,210 שקלים חדשים – 3.5%.

על חלק השווי העולה על 1,601,210 שקלים חדשים – 5%.

כאמור ניתן לחשב את שיעור המס הצפוי בסימולטור של רשות המסים :

"דירה נוספת" או "דירה יחידה"

מי שרוכש דירה נוספת לדירה הנמצאת בבעלותו לא ייהנה ממסלול "דירה יחידה" אולם אם אותו רוכש ימכור את דירתו הראשונה תוך 24 חודשים מיום שרכש את הדירה השניה ייהנה גם הוא ממסלול "דירה יחידה".

אם הדירה השניה נרכשה מקבלן ניתן למכור את הדירה הראשונה (שהיתה דירתו היחידה של הרוכש עד למועד רכישת הדירה מהקבלן) עד שנים עשר חודשים מהמועד שבו היתה החזקה בדירה שנרכשה מהקבלן אמורה להימסר לידי הרוכש על פי ההסכם. אם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש תוארך התקופה עד שנים עשר חודשים מהמועד שבו נמסרה לרוכש החזקה בדירה בפועל.

לתשומת לבם של זוגות הקונים דירה משותפת כאשר לאחד מבני הזוג דירה מלפני הנישואין– כדאי לפנות לעורך דין ולבצע תכנון מס על מנת שלא להתחייב במס גבוה בגין "דירה נוספת".

פטורים הנחות והקלות

קיימים פטורים, הנחות והקלות במס – הנפוצים שבהם לנכים, לעולים חדשים, לבני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה וכן בעסקות מתנה.

מי שרוכש דירת מגורים לצרכי עסק אינו זכאי לשיעורי מס מופחתים החלים על דירת מגורים.

חזרה למעלה

ח. הזמנת שינויים

מחיר הדירה אינו כולל שינויים ותוספות. באופן כללי כדאי להימנע משינויים מאוחרים במהלך הבניה. ככל שתקדימו לתכנן את הדירה ותדעו מראש בדיוק מה אתם רוצים, תחסכו זמן וכסף. בשלבים מאוחרים של הבניה לא ניתן לבצע שינויים מסויימים ושינויים אחרים יעלו ממון רב.

כדאי לכלול בהסכם סעיף לפיו תישמר לכם הזכות להזמין שינויים והקבלן לא יוכל לסרב אלא אם כן מדובר בבקשה בלתי סבירה.

כדאי לבדוק מראש את גובה הזיכוי שתקבלו עבור אביזרים שונים במידה ותרצו לשדרג לפריט טוב יותר. בדרך כלל זיכויים האלה יהיו בשווי נמוך ממחירם בשוק.

עדיף להזמין את השינויים מהקבלן הראשי ולא מקבלני המשנה. כך תחול אחריות הקבלן גם על השינויים והתוספות והוא לא יוכל להתנער מהם.

הקפידו כי כל בקשה לשינוי תיהפך לנספח בכתב לחוזה שייחתם בידי שני הצדדים. הנספח יכלול את מחירי השינויים ויתייחס לשאלה האם הקבלן זכאי לארכה לצורך ביצוע השינוי מעבר למועד המסירה המוסכם.

חזרה למעלה

ט. מסירת החזקה

הגיע היום המיוחל. במעמד מסירת הדירה תדרשו לחתום על פרוטוקול מסירה. הקפידו למלא בפרוטוקול את כל הליקויים שאתם מסוגלים לראות בצורה מפורטת: מרצפת שבורה, קיר עקום וכו'. ניתן להסתייע במהנדס שיבדוק את הדירה במעמד המסירה אולם אין חובה לעשות זאת דווקא במועד זה. אל תשכחו לבדוק רטיבויות, ריצוף (מרווח בלתי שווה בין האריחים, שברים, סדקים), צבע (אחידות הצבע), חלונות ודלתות (פתיחה וסגירה נוחה) וברזים.

יש לסכם עם הקבלן את המועד לתיקון הליקויים שהתגלו.

חזרה למעלה

י. רישום הזכויות על שם הרוכש

תהליך רישום הדירה על שמכם בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל עשוי להיות ממושך. לעתים העיכובים אינם באשמת הקבלן. למרות זאת יש לנסות לדרוש מהקבלן התחייבות למועד השלמת רישום הזכויות על שמכם. אמנם ניתן למכור דירה גם אם עדיין לא נרשמה בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל אולם כדאי בכל זאת לעקוב אחרי התקדמות הליכי הרישום.

חזרה למעלה

יא. בדק, אחריות והודעה על ליקויי בניה

אחריות הקבלן לליקויים קבועה בחוק המכר(דירות). בחוק נקובות תקופות בדק – תקופות שבהן לקבלן יש אחריות מוגברת לליקויים. לכל פריט בדירה תקופת בדק אחרת (בין שנה אחת לשבע שנים). עם סיום תקופת הבדק מתחילה תקופת האחריות או אז מוטלת האחריות על הרוכש דווקא להוכיח שהליקוי נגרם בגלל עבודה לקויה או חמרים לקויים.

במקרה שנתגלה ליקוי – דווחו על כך לקבלן בכתב. המתנה ממושכת עלולה להביא לאיבוד הזכות לפיצוי או לתיקון.

חזרה למעלה

יב. ייצוג משפטי

שימו לב לכך שעורך הדין של הקבלן אינו מייצג אתכם. אמנם כחלק מעסקת הרכישה תדרשו לשלם שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן אולם התשלום הנו עבור פעולות רישום הדירה על שמכם בלבד. אם רצונכם בייצוג עליכם לשכור עורך דין מטעמכם.

חזרה למעלה

יג. רגע לפני החתימה…לא לשכוח !

· קראו את טיוטת הסכם המכר בנחת.

· ודאו שכל הבטחה שקיבלתם אכן מופיעה בהסכם.

· ודאו כי תקבלו ערבות בנקאית וקבלה כנגד כל תשלום.

· ודאו כי המפרט הטכני כולל את השינויים שביקשתם.

· ודאו כי הדירה מוגדרת היטב בהסכם באמצעות מספר הקומה, מספר הדירה וכיווני האוויר ומסומנת בתשריט כולל החניה, המחסן הגינה או הגג הצמודים לדירה.

· ודאו כי לוח התשלומים מתאים לסיכום עם הקבלן וכי מדובר במחיר הכולל את כל השירותים שהקבלן יספק לכם.

חזרה למעלה

בהצלחה

*המחבר הנו עורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן

התכנים דלעיל אינם מהווים ייעוץ משפטי או אחר. יש להיוועץ במומחה לפני ביצוע פעולות משפטיות. האחריות לשימוש בתכנים דלעיל ולכל תוצאה, ישירה או עקיפה, של השימוש שיעשה בהם מוטלת על העושה כן. התכנים דלעיל אינם מהווים תחליף לעיון בנוסח החוק והפסיקה כפי שמופיע בפרסומים הרשמיים.

המאמר מעודכן ליום : 1.4.2011.

לשאלות בנושא: http://www.aklaw.co.il/faq-4-2-2-21/

תכנית פרצלציה מהווה למעשה תכנית חלוקה מחדש של מקרקעין. רישום הקרקעות בלשכת רישום המקרקעין מבוסס על חלקות (הקרקעות מחולקות לגושים ובכל גוש מספר מסוים של חלקות. קרקע פלונית תצוין במספר הכולל גוש וחלקה לדוגמה 6875/34 משמעותו חלקה 34 בגוש 6875).

מאחר ושטחה של חלקה עשוי להיות גדול מאוד (הרבה יותר מהשטח הדרוש לבנית בנין אחד) ומאחר וקיים אינטרס ברור שכל בנין יירשם בחלקת קרקע נפרדת ועצמאית הרי נוצר הצורך לחלק חלקות גדולות למספר רב של חלקות קטנות יותר. באמצעות הליך הפרצלציה מבוצעת חלוקה של קרקע גדולה למספר חלקות קטנות יותר. בדרך כלל החלקה החדשה הנוצרת היא קרקע המשמשת בנין אחד.

תוכנית איחוד וחלוקה מחדש (או "רה-פרצלציה") היא מכשיר תכנוני המאפשר איחוד קרקעות של בעלים שונים ליחידה קרקעית אחת גדולה וחלוקת הקרקע שוב על יסודו של תכנון חדש ואחר.

לשאלות בנושא: http://www.aklaw.co.il/faq-4-2-2-18/

חברה משכנת הנה חברה שאושרה על ידי משרד השיכון לביצוע בניה בפרוייקטים הקשורים במשרד. חברות אשר מקבלות הכרה כחברה משכנת מקבלות מהמשרד אישור לנהל את רישום הזכויות בנכסים הנבנים עד לרישום בטאבו חלוקה(פרצלציה) ואין לגביהן רישום מסודר בטאבו. בהעדר זכויות מוגדרות בטאבו בחלק הספציפי שרכש כל דייר מתנהל רישום הזכויות אצל החברה המשכנת.

לשאלות בנושא: http://www.aklaw.co.il/faq-4-2-2-19/

כל רוכש של זכויות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה.

מדרגות המס שלפיהן נקבע שיעור המס מתעדכנות מדי 3 חדשים ביום ה- 16 לחדשים ינואר, אפריל, יולי ואוקטובר. את מדרגות המס העדכניות ניתן לברר באמצעות מענה קולי בטל. 02-6545222.

קיימים שני מסלולים לתשלום מס הרכישה : המסלול הרגיל והמסלול לרוכשי "דירה יחידה" שבו המס מופחת.

לפני כל רכישה מומלץ להתייעץ עם עורך דין הבקיא בתחום על מנת לודא כי הרכישה תיכנס, במידת האפשר, למסלול "דירה יחידה" וכך תיהנה ממס מופחת.

המסלול הרגיל

במסלול הרגיל 2 מדרגות מס : 3.5% ו- 5%. החישוב ייעשה כמפורט להלן :

1. כללי

2. מי זכאי לתבוע פיצויים

3. כנגד מי מוגשת התביעה

4. מתי קמה הזכות לתבוע פיצויים

5. עד מתי ניתן להגיש תביעת פיצויים

6. גובה הפיצוי

7. הערכאה הדנה בתביעה.

1. כללי

חוק התכנון והבניה מכיר במתן פיצויים למי שהנו בעל זכויות בנכס מקרקעין (כגון דירה, קרקע, מבנה) עקב פגיעה שנגרמה כתוצאה משינוי של תכנית החלה על המקרקעין או שינוי של תכנית החלה על מקרקעין גובלים.

2. מי זכאי לתבוע פיצויים

הזכאי לתבוע פיצויים הנו בעל הזכויות במקרקעין.

3. כנגד מי מוגשת התביעה

בתשלום הפיצויים נושאת הועדה המקומית לתכנון ובניה כלפי מי שהיה בעל הזכות במקרקעין ביום תחילתה של התכנית.

4. מתי קמה הזכות לתבוע פיצויים

הזכות לפיצויים קמה על פי רוב כאשר נגרמת ירידה בשווי הנכס עקב שינוי תכנית (תכנית מתאר ארצית, תכנית מתאר מחוזית, תכנית מתאר מקומית ותכנית מפורטת).

כך למשל אם נכנסה לתוקף תכנית המתירה בנית מגדל משרדים בסמוך לבית מגורים עשוי שווי דירה בבנין לרדת וזאת עקב תנועה מוגברת באזור, מפגעי רעש, פגיעה בפרטיות, מצוקת חניה, חסימת אור שמש או אויר ועוד.

כך הדברים גם במקרה בו שונה ייעוד של מגרש מסוים מ"מגורים" לייעוד של "שטח ציבורי פתוח".

5. עד מתי ניתן להגיש תביעת פיצויים

חשוב לדעת כי את התביעה לפיצויים יש להגיש תוך 3 שנים מיום שנכנסה לתוקף התכנית הפוגעת.

6. גובה הפיצוי

גובה הפיצוי הוא פונקציה של ירידת השווי שנגרמה בפועל כתוצאה משינוי התכנית. להוכחת ירידת השווי נדרשת חוות דעת של שמאי מקרקעין.

7. הערכאה הדנה בתביעה

תביעה בגין ירידת שווי הנכס תידון בפני הועדה המקומית לתכנון ולבניה.

אם החליטה הועדה לדחות את התביעה ניתן לערור על החלטתה בפני ועדת ערר. על החלטת ועדת הערר ניתן לערער לבית המשפט המחוזי בענין משפטי בלבד (להבדיל מעניינים עובדתיים).

אם נתקבלה התביעה בחלקה יכריע שמאי בשאלת גובה הפיצוי.

לשאלות בנושא: http://www.aklaw.co.il/faq-4-2-2-14/

מכתב החרגה הוא מכתב אשר בו מאשר בנק (או מוסד אחר) אשר לטובתו נרשם שעבוד, כי השעבוד אינו חל עוד על הנכס. בפרוייקטים של בניה מקובל כי קיים בנק שמלווה את הפרוייקט בליווי פיננסי (בנק מלווה). על פי רוב עשוי הבנק המלווה לרשום שעבוד לטובתו על הקרקע ועל הבנוי עליה.

בדרך כלל התנאים אשר עם התקיימותם ינפיק הבנק מכתב החרגה הם : גמר תשלום ומסירת החזקה בדירה לקונה עם סיום בנייתה וכן השבת ערבויות חוק מכר ראה – ערבות חוק מכר(10) שנתנו לרוכש.

לשאלות בנושא: http://www.aklaw.co.il/faq-4-2-2-8/

כונס נכסים לצורך מכירה של נכס מתמנה על ידי בית המשפט. תפקידו של הכונס, שהנו לרוב עורך דין או רואה חשבון, למכור את הנכס במחיר הגבוה ביותר האפשרי. בדרך כלל המכירה מתבצעת לאחר שהחייב, בעל הנכס, לא עומד בתשלום חובותיו ותמורת המכירה משמשת לכיסוי החוב, כולו או חלקו.

מאחר שתפקידו של כונס הנכסים הנו, כאמור, לקבל מחיר מקסימלי עבור הנכס הוא רשאי לערוך התמחרות בין המציעים השונים. התמחרות הנה הליך בו מתכנסים המציעים כאשר כל אחד מהם נוקב במחיר גבוה יותר לנכס לעומת קודמו בדרך דומה למכירה פומבית.

לשאלות בנושא: http://www.aklaw.co.il/faq-4-2-2-8/

החוק במדינת ישראל מחייב מוכר של דירה חדשה (הגדרה מדוייקת ל"מוכר" ול"דירה" נמצאת בחוק) להבטיח את כספי הקונה המשולמים לו בעבור הדירה. הבטחון לקונה יכול להינתן בכמה דרכים אשר המקובלת והנפוצה ביניהן היא ערבות בנקאית הידועה גם בשם ערבות חוק מכר.

לפי החוק אסור למוכר לקבל מהקונה סכום העולה על 15% ממחיר הדירה, אלא אם מסר לקונה ערבות חוק מכר או בטחון אחר בהתאם לחוק. הערבות ניתנת להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם הקונה ותמומש במקרה שהמוכר לא יוכל להעביר לקונה את הזכויות בדירה מסיבות שונות (בשל עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע, בשל צו כינוס נכסים, צו פירוק ועוד).

לשאלות בנושא: http://www.aklaw.co.il/faq-4-2-2-8/

לשון הרע הוא דבר שפרסומו עלול להשפיל אדם בעיני הבריות, לעשותו מטרה לשנאה, לבוז או ללעג או שפרסומו עלול לפגוע באדם במשרתו או בעסקו, בשל גזעו, מוצאו, דתו, מקום מגוריו, מינו או נטייתו המינית ועוד.

תביעת לשון הרע ידועה גם בשם תביעת דיבה.

מהן דרכי הביטוי של לשון הרע ? הפרסום הפוגע יכול להיות הן בעל פה והן בכתב ולמעשה בכל אמצעי אחר הגלוי לחושינו.

לשאלות בנושא: http://www.aklaw.co.il/faq-4-2-2-22/

שיתוף במקרקעין עשוי להיווצר ממגוון של פעולות משפטיות. לעתים נוצרת השותפות מרצונם של הצדדים או של חלק מהם ואילו במקרים אחרים עשויה השותפות להיות כפויה. דוגמה לשותפות מרצון הנה המקרה הפשוט שבו זוג רוכש דירת מגורים. עם הרכישה נוצרת בין בני הזוג שותפות משפטית בנכס הנרכש. דוגמה לשותפות כפויה היא למשל נכס המועבר בירושה מהמוריש למספר יורשים. עם הקנית הנכס ליורשים הם הופכים לשותפים בנכס.

חוק המקרקעין מאפשר לבצע פירוק שיתוף במקרקעין. הרעיון העומד בבסיס הוראות החוק הנו כי השיתוף יוצר בעיות ועלול לגרום לאפקט הקרוי "נעילת נכסים" – חוסר האפשרות לבצע עסקה בנכס בשל סכסוכים בין השותפים השונים. ככלל ראוי לעודד מסיבה זו ביצוע של פירוק שיתוף.

הפקעה של קרקעות הנה רכישה כפויה של קרקעות על ידי רשויות המדינה לשם מימושם של צורכי ציבור. בדרך כלל ישולמו כנגד ההפקעה פיצויים לבעלי הזכויות בקרקע שהופקעה. מי שהופקעו קרקעותיו ואינו מעוניין בהפקעה יכול לנקוט מספר צעדים לבדיקת אפשרות תקיפת חוקיותה של ההפקעה. ההפקעה כרוכה בהליכים הקבועים בחוק אשר פגמים בהם עשויים להוביל לביטול ההפקעה. כך למשל כוללים הליכים אלה פרסום הודעות על הכוונה להפקיע את הקרקע וליטול את החזקה בה או להקנות אותה לרשות המפקיעה. חשוב לציין כי ביטול הפקעה אפשרי גם לאחר שנים רבות בעיקר במקרים בהם הוכח כי לא נעשה שימוש בקרקע לצורכי ציבור או כי השימוש לא היה בהתאם למטרה המקורית של ההפקעה.

צו עיקול דירה הנו הליך המתבצע על פי רוב כתוצאה מניהול הליכי הוצאה לפועל נגד מי שחייב חוב כספי או כחלק מתביעה אזרחית המתנהלת בבית משפט. ראש ההוצאה לפועל מוסמך לפי החוק להורות על צו עיקול דירה או עיקול של נכס מקרקעין אחר כחלק מההליכים המתנהלים נגד מי שנפתח כנגדו תיק הוצאה לפועל. צו עיקול דירה מונע העברת הזכויות בה לכל גורם ומונע ביצוע עסקאות אחרות בנכס כגון שעבוד.

צו עיקול דירה עשוי להינתן גם במסגרת של תביעה אזרחית, לפני מתן פסק הדין. במקרים אלה עשוי לבקש התובע מבית המשפט לתת צו לעיקול זמני של הדירה. לצורך מתן הצו יידרש התובע להוכיח התקיימותם של מספר תנאים אשר העיקרי שבהם הנו כי קיים חשש סביר שבהעדר העיקול יקשה מאוד על התובע לממש את פסק הדין ולקבל את כספו.

אחוזי הבניה הם היחס שבין השטח הכולל המותר לבניה במגרש לבין שטח המגרש כולו.

חריגות בניה הוא שם כולל לבניה שאינה לפי היתר הבניה ולפי התשתית התכנונית המותרת. חריגות בניה יכולות להתבטא בשלל מעשים ומחדלים כגון : גובה הבניה, מיקום החניות, חריגה מקווי בנין, אופי הפתחים, שטח הבניה, סוג המדרגות, המעלית ועוד.

לפי חוק התכנון והבניה חריגות בניה נושאות אופי פלילי והמבצע חריגת בניה צפוי להגשת כתב אישום כנגדו ולצעדים מנהליים כגון צו הפסקת עבודות, צו הריסה מנהלי ועוד.

לשאלות בנושא: http://www.aklaw.co.il/faq-4-2-2-14/

תכנית בנין עיר (או בקיצור : תב"ע) היא תכנית בעלת מעמד של חקיקה. התב"ע עוסקת בעיקר בנושאים אלה :

1. חלוקת קרקע למגרשים, הקצאת קרקע לכבישים ודרכים, גנים, שטחי נופש וספורט, עתיקות, שטחי חניה, תחנות לתחבורה ציבורית, שווקים, בתי קברות, מבנים לצורכי ציבור.

2. אופן העיצוב של מבנים.

3. קביעת אחוזי הבניה

בקרקע וחלוקתם לשטחים לבניה רגילה, לשטחי שירות, לשטחי אחסנה, קביעת מספר יחידות הדיור/התעשיה/המסחר בקרקע.

תכנית בנין עיר מורכבת מורכבת מתקנון (הכולל סעיפים ובהם הוראות תכנון לקרקע ולמבנים) ומתשריט (מפה הכוללת חלוקה למגרשים ומידע נוסף).

לשאלות בנושא: http://www.aklaw.co.il/faq-4-2-2-14/

אחוזי בניה הנם אחד המרכיבים החשובים בהגדרת זכויות הבניה בקרקעות.

אחוזי בניה הם היחס שבין השטח הכולל המותר לבניה במגרש לבין שטח המגרש כולו. "זכויות בניה" הן בתמצית אפשרויות הבניה שהחוק מעניק לגבי קרקע מסוימת. הזכויות אינן נתונות לבעל הקרקע אלא הן ניתנות בהקשר לאותה קרקע ללא חשיבות לזהות הבעלים.

זכויות הבניה הן הקובעות את מידת ההנאה והשימוש שיוכל לעשות בהם בעל הקרקע.

כך למשל אחוזי הבניה בקרקע בגודל של דונם אחד המצויה באזור א' עשויים לאפשר בניה על 50% משטח המגרש בעוד אחוזי הבניה בקרקע בגודל דומה באזור ב' עשויים לאפשר בניה של 200% משטח המגרש.

לשאלות בנושא: http://www.aklaw.co.il/faq-4-2-2-14/

"זכויות בניה" הן בתמצית אפשרויות הבניה והניצול שהחוק מעניק לגבי קרקע מסוימת. הזכויות אינן נתונות לבעל הקרקע אלא הן ניתנות בהקשר לאותה קרקע ללא חשיבות לזהות הבעלים. זכויות בניה הן הקובעות את מידת ההנאה והשימוש שיוכל לעשות בהם בעל הקרקע. כך למשל זכויות הבניה בקרקע בגודל של דונם המצויה באזור א' עשויות לאפשר בניה של בנין מגורים בן 10 קומות בעוד זכויות הבניה בקרקע בגודל דומה באזור ב' עשויות לאפשר בניה של מבנה תעשיה בן קומה אחת. אחד המרכיבים החשובים לגבי זכויות בניה הוא אחוזי הבניה , אחוזי הבניה הם היחס שבין השטח הכולל המותר לבניה במגרש לבין שטח המגרש כולו.

לשאלות בנושא: http://www.aklaw.co.il/faq-4-2-2-14/

דרישה לפינוי שוכר מנכס בו הוא מחזיק עשויה לבוא בשל מספר גורמים : בשל אי תשלום דמי השכירות או תשלומי המסים העירוניים, החשמל, הגז וכו', בשל הפרת הסכם השכירות, בשל תום תקופת השכירות ועוד.

בעל נכס המבקש פינוי שוכר מן הדירה יוכל לעשות זאת באמצעות הגשת תביעה אזרחית הקרויה תביעה לסילוק יד וקבלת פסק דין לפינוי השוכר. אם יסרב השוכר לפנות את הדירה למרות מתן פסק הדין יוכל בעל הנכס לפנות להליכי פינוי באמצעות ההוצאה לפועל.

לשאלות בנושא: http://www.aklaw.co.il/faq-4-2-2-3/

ערבויות אישיות הנן כלי יעיל למדי להבטחת תשלום של חובות של שוכרים בעסקאות שכירות. במקרים רבים מוצאים עצמם בעלי נכסים שהושכרו בפני שוקת שבורה כאשר הם מגלים כי השוכר אינו משלם את דמי השכירות הנקובים בחוזה, את תשלומי הארנונה והחשמל או כי השוכר מסרב לפנות את הנכס לאחר תום תקופת השכירות.

על מנת לצמצם ככל האפשר את הנזקים העלולים להיגרם מנסיבות הנ"ל מומלץ מאוד לדרוש מן השוכר כי אנשים בעלי איתנות פיננסית המקורבים אליו יחתמו על ערבויות אישיות לחובותיו של השוכר לבעל הנכס.

לשאלות בנושא: http://www.aklaw.co.il/faq-4-2-2-3/