דיירים מוגנים – האם אפשר לוותר על הזכויות?

עקרון חופש החוזים הוא עקרון יסודי בדיני חוזים – שני צדדים לחוזה חופשיים להסכים ביניהם ככל שיחפצו ככל שאין בדין הוראה סותרת. העיקרון חל גם כאשר בחוק מסוים קיימות הוראות רלבנטיות המשמשות כ"ברירת מחדל".

לדוגמה, חוק ההתיישנות קובע את תקופת ההתיישנות. בתביעה שמוגשת לאחר תום תקופת ההתיישנות יכול הנתבע להתגונן בטענה כי חלפה תקופת ההתיישנות. אולם אם קבעו הצדדים בהסכם ביניהם תקופת התיישנות ארוכה מזו הקבועה בחוק הרי התקופה המוסכמת מחליפה את תקופת ההתיישנות הקבועה בחוק וזאת בכל הנוגע למסגרת המשפטית שבין אותם צדדים.

חוק הגנת הדייר מעניק לדיירים מוגנים זכויות מפליגות. העיקריות שבהן הן הגנה מפני פינוי ותשלום דמי שכירות מוגנים ונמוכים. האם יכול דייר לוותר על זכויות אלה במסגרת הסכם עם בעל הבית ?

חוק הגנת הדייר פורש ברובו כחוק קוגנטי (כופה) – המשמעות היא שהבעלים והדייר המוגן אינם רשאים לערוך חוזה שבו הם משנים את טיב הזכויות שהוענקו לדיירים המוגנים לפי החוק. בית המשפט עשוי לפסול הסדר בדבר שכירות מוגנת אשר שולל זכויות שעומדות לדייר לפי החוק. לדוגמה, חוק הגנת הדייר קובע כי הסכם לפינוי דייר מוגן טעון אישור בית המשפט. אם יסכימו הדייר המוגן ובעל הבית לוותר על אישור כאמור, יהיה הסדר כזה נתון לביטול על ידי בית המשפט.

חוק הגנת הדייר הוא חוק מיוחד ורחב בזכויות המוענקות לדייר המוגן. כשמו כך ייעודו – הגנת הדייר והדאגה לאינטרס שלו. הסעיפים הקוגנטיים מבטאים את רצון המחוקק בהגנה מוחלטת על הדייר, גם כאשר האחרון אינו חפץ בה (ראו הערה 1). ההגנה על-פי חוק הגנת הדייר נתנה לטובת הכלל, ולפיכך אין דייר בודד רשאי לוותר עליה (ראו הערה 2).

אמנם בחוק הגנת הדייר ישנם סעיפים בודדים (למשל סעיף 16 לחוק) בהם נקבע כי בהסכמת הצדדים יינתן תוקף לוויתור של הדייר על זכויות מסוימות אך אלו הם סעיפים חריגים.

האם בעל הבית יכול לוותר על זכויותיו?

השאלה הנגדית היא האם יכול בעל הבית לוותר על זכויות המוקנות לו בחוק? דוגמה אפשרית אחת נוגעת לסעיף 20 לחוק הגנת הדייר. בסעיף 20 נקבעו קריטריונים להעברת זכות הדיירות המוגנת לבן משפחה במקרה של פטירת הדייר המוגן. אחד הקריטריונים הוא מגורים של בן משפחה עם הדייר המוגן לפחות ששה חדשים טרם פטירתו. האם רשאים, אם כן, בעל הבית והדייר להסכים על הארכת תקופה זו ? דוגמה אחרת היא השאלה האם יכול בעל בית לוותר על זכותו לעתור בתביעת פינוי נגד דייר מוגן שנטש את המושכר ואינו מתגורר בו ?

הפרשנות המקובלת היא כי חוק הגנת הדייר אינו מקנה הגנה מיוחדת לבעל הבית ועל כן אין לראות בהוראות החוק כהוראות קוגנטיות לטובת בעל הבית. הדין רואה רק את הדייר כצד חלש הזקוק להגנה.

עדות לראיה זו היא מתן האפשרות לבעל הבית ליצור שכירות מוגנת בדירה פנויה מבלי כל צורך באישור של בית המשפט. מנגד, כפי שציינו, פינוי בהסכמה של דייר מוגן מן המושכר מחייב אישור בית המשפט.

אין סיבה לגרוס שיצירת שכירות מוגנת חדשה מכח הסכם נופלת בחשיבותה מפינוי מוסכם של דייר מוגן אך כאמור, לא דרוש אישור בית משפט במקרה כזה.

המסקנה היא, אם כן, כי אין מניעה מבעל הבית לוותר על זכויות הנתונות לו לפי חוק הגנת הדייר.

 

אסמכתאות

1. ע"א 703/88 מורגן תעשיות נ' בתי גן להשכרה, פ"ד מד(1) 289, ע"א 619/66, הקרן בע"מ נ' יוסף ג'ורג'י פ"ד כא(1) 425, ב"ש 48/76 אד-אל חיפה נ' נחמן גולדשטיין, פ"ד ל(2) 711, ע"א 207/82 כהן נ' בלומברג פ"ד לט(1) 146, ע"א 4/76 חזום (חזון) נ' קריצמן, פ"ד לא (1) 340,346.

2. ע"א 186/85 גבריאלוב נ' גבריאלוב, פ"ד יג, 1263, 1269; ע"א 207/82 כהן נ' בלומברג, פ"ד לט(1), 146.

הדפס דף זה הדפס דף זה
הפוסט הזה פורסם בקטגוריה דיירים מוגנים, דמי מפתח ושכירות.‏ קישור ישיר לפוסט.

התגובות סגורות.