חוק הגנת הדייר – מהי דיירות מוגנת ומיהו דייר מוגן?

דיירות מוגנת היא סוג מיוחד של שכירות. לשכירות זו מאפיינים שונים באופן משמעותי לעומת מאפייניה של שכירות רגילה (הקרויה גם שכירות חופשית או שכירות בלתי מוגנת).

מקורותיה של הדיירות המוגנת בחוקים שנכנסו לתוקף בשליש השני של המאה שעברה בעת ששררה בארץ מצוקת דיור משמעותית.

בשכירות רגילה, ההתקשרות בין המשכיר לשוכר הנה בהתאם להסכמות שאליהן מגיעים הצדדים במסגרת חוזה השכירות. בתום תקופת השכירות על השוכר לפנות את המושכר אלא אם כן הצדדים מחליטים על הארכת תקופת השכירות. הארכה זו תלויה במידת הסכמתם על דמי השכירות החדשים, תקופת השכירות המוארכת ועוד.

לדייר המוגן, לעומת זאת, זכויות מיוחדות בקשר עם החזקתו במושכר. שתי הזכויות העיקריות בשכירות מוגנת הנן הגנה מפני פינוי (לא ניתן לפנות את הדייר אלא אם כן קמה עילת פינוי הקבועה בחוק) ותשלום דמי שכירות מוגנת (בדרך כלל נמוכים מאוד) הכפופים להעלאות תקופתיות שנקבעות בחוק. העלאות אלה נמוכות משמעותית מעליית מחירי השכירות בשוק החופשי.

בדרך כלל זכויותיהם של הדיירים המוגנים אינן נרשמות בלשכת רישום המקרקעין, וניתן ללמוד על טיב זכויותיהם מהוראות חוזה השכירות המקורי ומהוראות חוק הגנת הדייר 1972.

דיירות מוגנת כיום

עם השנים פחתה מאוד כמות הדיירים המוגנים בישראל. חלקם נפטרו, חלקם פונו כתוצאה מתביעה שהגיש נגדם בעל הבית וחלקם פונו בהסכמה כנגד פיצוי.

חלקם של הדיירים המוגנים שנותרו כיום הנם דיירים מקוריים, חלקם רכשו זכות דיירות מאת הדייר המקורי וחלקם בני משפחה של דיירים מקוריים שקיבלו זכות להמשיך את הדיירות לפי קריטריונים הקבועים בחוק הגנת הדייר. כיום (ולמעשה כבר החל מיום 20.8.1968) לא ניתן לקבל זכות דיירות מוגנת בנכס חופשי אלא אם בעל הבית מסכים לכך.

מנקודת מבט מודרנית, זכויות הדייר המוגן עשויות להיראות כמופלגות וככאלה הפוגעות באינטרס של בעל הבית לעשות בנכס כחפצו (למכור, להשכיר בשכירות רגילה, להשתמש בנכס בעצמו). הוראות חוק הגנת הדייר נועדו להגן על הדייר. החוק יוצא מנקודת מוצא לפיה הדייר הוא הצד החלש ולפיכך זקוק להגנת החוק ועל כן אין תוקף לוויתור מצדו של הדייר על זכויות שנתנו לו בחוק.

יחד עם זאת, עם השנים חלה תמורה ביחס של בתי המשפט לדיירים מוגנים, וכיום נוטים בתי המשפט לפרש את הזכויות הנתונות לדיירים מוגנים בצורה מצמצמת.

זכות דיירות מוגנת נחשבת כנכס סחיר והוראות חוק הגנת הדייר כוללות הוראות בדבר אופן מכירת הזכויות מהדייר הקיים לדייר חדש (לפירוט ראה כאן).

במקרה של מכירת הזכויות נכנס הקונה בנעליו של הדייר ומקבל את מרבית זכויותיו לגבי המושכר. הרוכש משלם כנגד הזכויות תמורה הקרויה דמי מפתח. תמורה זו נחלקת באופן שאת רובה מקבל הדייר היוצא ואת היתרה מקבל בעל הבית. במקרה שבעל הבית אינו מסכים למכירה, רשאי הדייר לפנות בבקשה לבית המשפט ולכפות את העסקה על בעל הבית בכפוף לזכותו של האחרון להשוות את ההצעה שהגיש הקונה ולהחזיר לעצמו את החזקה בנכס.

מי עשוי להיחשב לדייר מוגן?

  • מי שנחשב כזכאי להחזקה במושכר נכון ליום 20.8.1968 בתנאי שבהסכם השכירות אין תנאי הקובע שהדיירות אינה כפופה לחוק הגנת הדייר.
  • דייר שמחזיק בעסק או בדירת מגורים ושילם בגינם דמי מפתח.
  • מי שנכנס לנכס לפני שנת 1940 אף אם לא שילם דמי מפתח כלל.
  • דייר שנכנס לנכס לאחר 20/8/1968 ובחוזה נכתב כי יקבל מעמד של דייר מוגן.
  • מי שהפך לדייר מוגן עקב הסבת זכות הדיירות מבן משפחה שהיה בעל זכות של דייר מוגן.
הדפס דף זה הדפס דף זה
הפוסט הזה פורסם בקטגוריה דיירים מוגנים, דמי מפתח ושכירות.‏ קישור ישיר לפוסט.

התגובות סגורות.