english1. כללי
2. סוגי רישומי טאבו
3. המסמכים הדרושים לביצוע רישומי טאבו
4. נסחים
1. כללי
רישום של דירות ונכסי מקרקעין אחרים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) הוא הליך המאפשר מסחר מסודר ונוח בהם. כל המבקש לרכוש דירה או קרקע הרשומים בטאבו יכול, באמצעות העיון בפנקסי הטאבו, לקבל תמונת מצב על הנכס הכוללת נתונים על מיקומו, גודלו, זהות הבעלים, סוג הזכות בנכס (בעלות, חכירה, שכירות), שעבודים הרובצים על הנכס, הערות שונות (למשל הערה על כך שנעשתה עסקה בנכס) ועוד. עיון בנתונים אלה מספק מידע ראשוני לצורך קבלת החלטות לגבי עשית עסקה בנכס. נכסי מקרקעין רבים עדיין לא עברו רישום בטאבו ועל כן הרישום לגביהם מתנהל באמצעות גופים אחרים : מנהל מקרקעי ישראל, חברות משכנות ומשרדי עורכי דין.
2. סוגי רישומים
העברת זכויות
אחד הרישומים השכיחים בטאבו הוא רישום העברת זכויות. הזכויות המועברות עשויות להיות זכות בעלות, זכות חכירה, זכות שכירות ועוד. העברת הזכויות היא בדרך כלל השלב האחרון של עסקת מכר חוזית. עם העברת הזכויות הופך רוכש הזכויות לבעל הזכות הקניינית בנכס.
הערות אזהרה
מי שעשה עסקה בנכס מקרקעין או קיבל התחייבות מבעל זכויות במקרקעין רשאי לרשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) הערה על אותה עסקה או התחייבות. להערת אזהרה שתי מטרות חשובות : האחת – להזהיר את המעיין בפנקסי הטאבו (לצורך רכישה, השכרה, שעבוד ועוד) כי נעשתה עסקה בנכס או נתנה התחייבות שלא לעשות עסקה בנכס. השניה – למנוע מבעל הזכויות שעשה עסקה בנכס לעשות בו עסקה נוספת סותרת – לדוגמה – למנוע מא' שמכר דירה ל- ב' דירה לבצע העברה של הזכויות בדירה ל- ג'.
משכנתאות
משכנתה היא משכון של מקרקעין.
על פי רוב המשכנתה נרשמת כבטחון לעסקת הלוואה. למשל, בעל הזכויות בנכס (או רוכש של נכס) נוטל הלוואה ממוסד פיננסי או בנק. על מנת להבטיח את פרעון ההלוואה נדרש הלווה למשכן את זכויותיו בנכס למלווה. עם רישום המשכנתה הופך המלווה לבעל זכות קניינית בנכס. לפי תנאי המשכנתה יוכל בדרך כלל המלווה לממש את המשכנתה (כלומר למכור את הנכס ולהשתמש בתמורה לפרעון ההלוואה) במקרה שהלווה לא יעמוד בתשלום החזר ההלוואה.
זיקת הנאה
זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם. למשל, מתן זכות מעבר לפלוני בתוך חלקה פרטית הנמצאת בבעלותו של אלמוני תירשם כזיקת הנאה ברישום הטאבו בחלקה של אותו אלמוני.
זכויות קדימה
רישום של זכות קדימה לגבי מקרקעין משמעותו שבעל הזכויות במקרקעין לא יהיה זכאי להעבירם לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה.
בתים משותפים
בנין שיש בו 2 דירות ("דירה" יכולה לשמש גם כעסק) לפחות ניתן לרישום בפנקס הבתים המשותפים. פנקס הבתים המשותפים מתנהל בלשכת המפקח על רישום המקרקעין (היושב על פי רוב בסמוך ל"טאבו" – לשכת רישום המקרקעין). המעיין בפנקסי הטאבו בנוגע לבנין שנרשם כבית משותף יכול למצוא תשריט המתאר את הבית, יחידותיו ומתקניו וכן מידע משפטי בדבר :
א. כמות היחידות שבבית.
ב. זהות בעלי הזכויות.
ג. מידע על משכנתאות, הערות אזהרה, זכויות חכירה, זיקות הנאה, זכויות קדימה.
ד. מידע על שטח הקרקע ועל השטחים הבנויים.
ה. כתובת הבית (בבתים חדשים).
ו. הרשות המקומית בה נמצא הבית.
ז. מספר הגוש, החלקה ותת החלקה.
ח. שיעור החלקים של כל יחידה ברכוש המשותף.
ט. מידע בדבר הצמדות ליחידות (גגות, חניות, מחסנים ועוד).
שכירות
שכירות מקרקעין היא זכות להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות (כנגד תמורה).
ירושה
מקרקעין שנתנו בירושה לאדם, ניתן לרשום את העברת הזכויות ליורשים החוקיים עם המצאת צו מאת בית-משפט או רשות מוסמכת אחרת.
חלוקה, פיצול או איחוד של חלקות
לצורך ביצוע חלוקה או פיצול של חלקה למספר חלקות או איחוד של מספר חלקות לחלקה אחת יש להגיש לרשם המקרקעין תכנית שהוכנה ונחתמה בידי מודד מוסמך ואושרה על ידי מוסד תכנון מתאים.
3. המסמכים הדרושים לביצוע רישומי טאבו.
לצורך ביצוע הרישומים השונים בטאבו יש להגיש לרשם המקרקעין מסמכים שונים. המסמכים צריכים להיות מודפסים, נקיים משגיאות ונושאים אימות חתימה אשר נעשה על ידי עורך דין. המסמכים המשמשים לעסקאות ולהעברת זכויות נקראים שטרות (שטרות מכר, שטרות העברת זכות חכירה ועוד). מסמכים המשמשים לרישומי ירושה והערות אזהרה נקראים בקשות. כמו כן מוגשים תצהירים מסוגים שונים.
4. נסחים
נסח רישום הנו מסמך המכיל מידע מרישומי לשכת רישום המקרקעין. פרטי המידע הכלולים בנסח הנם :
א. מספר הגוש, החלקה ותת החלקה.
ב. זהות בעלי הזכויות.
ג. מידע על משכנתאות, הערות אזהרה, זכויות חכירה, זיקות הנאה, זכויות קדימה.
ד. מידע על שטח הקרקע ועל השטחים הבנויים.
ה. כתובת הבית (בבתים חדשים).
ו. הרשות המקומית בה נמצא הבית.
ז. מידע בדבר הצמדות (גגות, חניות, מחסנים ועוד).
לשאלות בנושא: http://www.aklaw.co.il/faq-4-2-3/
הדפס דף זה